惠州市区地块成“香饽饽”，楼面地价破“4字头”！
本帖最后由 李城 于 2017-6-10 10:26 编辑尽管惠州房地产市场调控不断深化，但楼市销售热度并未降温，市场的饥渴仍在持续。延伸到行业源头的土地交易市场，开发企业的扎堆争夺同样受到广泛关注。
8日，记者从惠州市国土资源局获悉，该局日前再度挂出在此前已经两度遭遇流拍的金山湖岛外面积达7万平方米的“巨无霸”纯商业地块，一举打破二季度无大宗商住地挂牌入市的局面。部分业内人士认为，随着金山湖住宅区的成熟，以及城市向南发展的提速，地块作为商业业态的布局很有可能在新一轮的挂牌中迎来转机。
销售市场转暖，叠加持续的城市利好，惠州土地市场类似流拍土地“华丽转身”的现象近年来并不鲜见。2016年底，德威地产溢价128%，以6.03亿总价拿下此前流拍的马安大沥口地块；2017年2月底，碧桂园耗资13.38亿元总价拿下起始总价仅为3.115亿的江南梅湖3宗地，溢价率高达330%。
“持续上行的销售行情，加上突然间土地市场放出两颗卫星，直接引爆了企业的预期。”业内专家直言，流拍土地频繁拍出高溢价直接带动了惠州土地市场的全面飞奔。在挂牌市场之外私下土地交易则出现坐地起价的局面，大量地块均实现高价转手，部分在建项目也完成逢高出售，大量入惠开发的企业实现抢滩布局，同时也切实拉高了项目的支出成本。
该业内专家分析认为，土地市场的快速走高，实际上代表着行业发展成本的增加。结合着力于“稳房价”的常态化调控成为市场的新格局，城市土地价格的不断上涨实际上也意味着市场楼价上行的压力也将长期存在。具体到市场，该专家认为，企业应该认清定位量力而行，尤其是中小企业，应该更加谨慎，不应跟风高价拿地，要注意防控风险。
A二季度首宗规模商住地挂牌入市今年5月，在调控不断深化的市场背景下，楼市销售仍旧保持着暖市水平。据惠州市房产管理局监测的动态数据显示，惠城仲恺在该月度新建商品房网签销售房源为3149套，环比前期高位市场持平。
“在现行的供需市场环境下，只要项目能够有新房源推出来都能够比较快卖完。”记者在城区多个楼盘踩盘均听到类似声音，开发商表示，新推房源均获得比较乐观的销售表现。
而经历过一季度的多宗地块交易，第二季度截至当前，市国土局土地与矿业挂牌交易市场成规模（用地面积超1万平方米）的地块仅有仲恺陈江一宗编号为GCJ2017-2的村企合作地块，用地面积为16199平方米，经过争夺最终被皓翔鑫源房地产开发有限公司溢价1.285亿元，以1.8147亿元总价拿下。此外，4月初有3宗分别为984平方米、2924平方米和4148平方米的商住地块进入市场并完成挂牌交易。
延伸到需求市场，结合碧桂园、恒大等众多一线房企接连进驻，且蓝光地产、海伦堡、新力等企业频繁寻地扩张布局的市场行情，何时新增商住开发地块供应成为焦点。这也使得近日进入挂牌公告环节的金山湖商服地块广受关注。
记者监测市国土局土地挂牌交易公告注意到，日前，一宗位于金山湖区域的编号为GP2017-12商业地正进入交易中心挂牌公告阶段。据该地块公示信息显示为纯商服地块，土地面积达到71789.2平方米，计容建筑面积则为211762平方米，挂牌起始价格则达到4.2亿元，折合楼面地价为1983.4元/平方米。
具体到该宗地块位置，据记者走访发现，该宗地位于中信凯旋城别墅区域旁，惠州奥林匹克体育场的正对面。尽管当前区域范围内凯旋城、中洲天御等社区都开始逐步完善，但该宗地作为纯商业规划瓶颈仍然明显。业内人士称，该宗地在2016年初就已面市，但因商服性质而遭遇流拍。
记者翻阅挂牌市场2016年交易记录发现，该宗地此前就于于去年1月13日进入竞拍，但无人竞价遭遇流拍。值得注意的是，当时的挂牌起始价格为4.155亿元，对比当前公告的价格略低450万元。
再度进入市场的该宗地命运如何？业内专家分析认为出现反转的可能性较大。他介绍，地块的位置已经是绝无仅有的了，且规模也足够大，尽管纯商服的属性有所制约，但结合城市向南发展的势头，以及地铁、高铁站均临近地块的局面，被企业拿下作为综合开发的可能性仍然比较大。“不一定是要做商场，而是可以作为一个商业中心和总部中心，连接深圳，承接了城市向南发展的功能。”
B马安江南数度流拍宗地转身成争夺焦点
“有没有流拍过不是关键，位置好不好也不是关键，只要是在城区范围内，土地基本都是香馍馍。”水口一位从事地皮买卖业务的中介经纪人员面对记者如是表示。
事实上，这一表现体现在真实的挂牌市场则更加明显。两年前还频繁遭遇流拍的马安大沥口和江南梅湖区域，尽管区域配套设施环境并无太大改善，但在暖市环境中已悄然成了企业关注的热点区域。
时钟回拨到2014年、2015年，尽管彼时的销售市场表现低迷，但在土地交易环节，金山湖和江北等城市热点片区的土地仍然受到企业的关注，但地处城市远郊的马安和梅湖地块关注度则低了很多。
从年初挂牌多宗土地，到流拍过后的再度挂牌交易，两片区的多宗地块都数度被“抛弃”。直至2015年底，市国土局土地挂牌交易市场一次推出马安大沥口5宗组团地块，德威集团耗资7.575亿元拿下其中4宗地，占地面积近40万平方米。而起拍价为2.535亿元的编号为GP2016-19的最大宗地块则遭遇流拍。
未曾想，进入到2016年，随着惠州房地产销售市场的走高，供需两旺的局面，以及深惠同城趋势的发展势头迅速吸引着大量房企布局。2016年12月30日再度挂牌入市的编号为GP2016-19地块成了争夺焦点。尽管起拍价已提高至2.65亿元，但仍然拍出128%的溢价率，总价达到6.03亿元，宗地楼面地价则达到2183元/平方米。
同样的局面在随后的江南梅湖再度上演。
2017年2月底，位于惠城区江南地区编号分别为GP2016-33、GP2016-34、GP2016-35的3宗土地进入挂牌市场，其中多宗地均为多次流拍。不同于马安区域随着空港建设迎来利好，面对着路不通、配套全无局面，就在各方认为该地块群将再度遭遇流拍时碧桂园半路杀出，接连叫价，最终以13.38亿元的价格拿下起拍价仅为3.115亿元的19万平方米梅湖土地，溢价率达到惊人的330%，折合楼面地价则高达4522元/平方米。
“土地价格就是在这之后快速蹿升的。”水口从事地皮买卖的中介经纪人说，一些手上有地的土地持有方从之前急于逢高出手，逐步开始了漫天要价。“对于有些地块的要价，我们做这一行也觉得有些价格高得离谱。”他说。
“土地价格突然涨到那么高，在谈判的过程中，之前做的核算和预期报价几乎一点机会都没有，根本不敢做决定，要不断请示。”某在惠州扎根多年的控股房地产公司负责项目拓展的相关工作人员在受访时直言，和土地持有方谈起来根本没空间，觉得太贵了，但是现在看起来却又发现自己太保守。
C中小开发企业拿地风险上升
“其实企业拿地和市民买房一样，价格涨了才会觉得还是当初的价格要更加实惠。”该房地产公司项目拓展人员介绍。他以水口汤普地块为例介绍，在去年底的时候，土地持有方要价超过3000元/平方米（楼面地价），自己都感觉不可思议。
他介绍，3000元左右的楼面价，再加上增值税费和补票等费用，基本就要3500元以上了。这意味着后期的售价即使达到10000元/平方米左右的水平也只能够持平。
然而，当前该地块早已被新力地产快速拿下并进入到赶工阶段。据该公司发布的信息显示，已被命名为新力城的该项目最快于8月份就将推出首批产品。
“尤其是碧桂园在江南拍出罕见的高地价之后，市场很明显形成了一种示范性作用。”一位要求匿名的开发企业负责人表示，对于很多企业而言可以说是颠覆了以往的行业价值观，但为了持续布局又只能加速找地拿地。
“市场瞬息万变，很多时候决断慢一点就意味着机会的失去。”以新力城项目为例，当时已经有好几家企业跟土地持有方在谈，3500元/平方米左右的价格，很多企业都需要层层去申请报价，但新力老板直接过来两天内就敲定。余海洋直言，“按照以往的市场思维会觉得不可思议，但放在现在的市场，这个价格其实很实惠了，而且项目的面积也足够大，可以形成规模开发。”
值得注意的是，部分正处在开发阶段的项目也在频繁易手。位于惠阳的东部现代城，惠城江北的日升昌天誉就分别被实地地产和蓝光集团高价收购开发。项目转手交易，实际成本无疑也将提高。另外，已建成的福祥山庄、檀月轼园等项目，急于寻地扩张布局的开发企业同样也收入囊中。
“在大企业的紧逼下，中小企业已经没有多少选择了。”急于寻求地块开发的某中小房企代表说，“现在的房子确实很好卖，但是卖完了怎么办？惠州的地基本看遍了，根本没法抢。”他介绍，不是地块不干净不能开发，就是还在找合伙人核算成本阶段就被别人高价拿下。就算加入争夺开发，利润核算下来不能盈利就没法做了，但是大企业就不同了，规模做大了，资本和营销很多费用支出都能够实现分摊，而我们则不行。“不拿地就没出路，但一旦贸然拿地风险更大。”他无奈地表示，市场是却来越好，但对于中小企业来说，路已经越走越窄了。
分析
行业成本陡增 市场风险加大
土地价格的拉高，意味着行业成本的提高。聚焦到当前的惠州楼市，无论是江北金山湖等城市核心区，以及城市外围的水口、惠博沿线等区域，地价都得到了大幅度的提高。
1惠城宗地楼面地价突破“4字头”
据某房企负责项目拓展的工作人员介绍，当前惠城范围内宗地楼面地价都已突破“4字头”，仲恺陈江等区域则也达到3000元以上，博罗等县城区域也达到2000元/平方米之上。临深的惠阳大亚湾，以及惠东滨海区域则基本与核心城区低价持平。
记者还记得碧桂园拍得江南梅湖地块之时，部分业内人士就根据该组合地块达到4500元/平方米左右的楼面地价计算项目销售价格，加上建安成本、营销费用、资金、人力等成本，以及项目周边配套支出，项目成本均价就将达到破万水平。而在这其中，高溢价的地价则就占去了近一半的成本。
很显然，土地市场的走高直接推动了行业开发成本的增加，这实际上也有效拉高了行业的准入门槛，资金有限的中小房企将面临被挤压出局的命运，这也将逐步推动着市场的重新洗牌。
结合当前的地产大鳄密集布局的市场表现，尽管大型房企意味着较为成熟的开发经验，以及较为成熟的融资渠道意味着市场抗风险能力的增强，但大量地块的坐地起价、以及在建项目的易主，市场开发的风险无疑仍在加大。
始于2015年底和2016年初，碧桂园和新力地产大量扩张并购，并迅速获得多个项目。然而进入到去年年中以后，随着地价的不断上扬，大量通过并购抢滩进驻惠州市场的企业均耗费了较高的成本，类似新力收购汤普地块，实地地产收购东部现代城，以及蓝光集团并购日升昌天誉项目等，项目易主实际上带来了项目开发成本的上升。
原开发企业待价而沽并获利出手，对于新接手的企业来说，开发成本已然提高，这对于企业后续的延续性开发也提出了更高要求。尽管现有市场看起来供需两旺，获利空间明显，但一旦市场无法维系暖市局面，后续市场潜在的风险将加大。
2市国土资源局：将适时加大土地供应
去年10月，惠州政府启动楼市调控，并表态介绍行业调控将成为楼市的新常态。今年4月，调控政策加码，启动“限售”措施，惠州房地产市场正处在不断深化的市场调控进程中，“稳房价”以及“让房子回归居住本质”成为主要目标。
延伸到土地市场的火热表现，城市土地价格的不断攀涨则意味着城市楼价的上行压力将持续存在。作为房地产业开发的主要成本支出，楼面地价从以往的1000元/平方米左右上升至普遍的3000—4000元/平方米，这将直接表现在房价中。
在此前的楼市调控会议上，市国土资源局相关负责人表示，该局将适时加大土地供应，加大市场供应满足市场旺盛的购房需求。行业相关人士认为，主管部门在加大供应的同时还应该加大对于囤地、延迟开工建设情况的处理，确保已供应的土地能及时开工建设推出市场，才能够真正有效地满足市场即时需求。
观点
上海市城市经济学会高级经济师、独立地产评论员顾海波：企业应注意防控风险 不应跟风高价拿地
顾海波介绍，房地产业的风险将长期存在，企业永远是在暖市里看不到危机，但结合目前的市场局面，尤其对于中小企业而言，刚刚从淡季市场的泥淖中爬出来的，防控风险更加重要。
对于部分中小企业来说，前期的经营积累，在现有的投入再开发的局势中，很可能稍有不慎就会出现全军覆没。
顾海波以惠州仲恺前期的村企合作地块高溢价为例介绍，从5000多万拍到1.8亿多，溢价的1.2亿多对于企业来说就意味着纯利润支出，这在以往的村企合作项目的土地挂牌过程中是不大可能发生的。
对于抢滩布局惠州的大型开发企业来说，几个亿投入压力不大。但是对于本土经营的中小房企来说，预算突然多出1个亿往往就意味着企业前期经营的大部分利润，这也意味着企业在前期市场几年的经营，一不小心就都将投入到再开发里。
“在这个时候，企业抗风险的能力几乎将变成为零。”顾海波直言，企业应该时刻询问自己市场风险在哪里，保持应有的谨慎，有效防控市场风险，而不是基于阶段性的暖市跟风高价拿地。
“惠州地价的飞速拔高，马安和梅湖地块陆续拍出高价无疑起到了很大的推动作用。”胡光宇介绍，在前两年的挂牌市场不断遭遇流拍，被市场所摒弃的地块拍出三四千元的楼面价格，这直接刺激着整个行业对于惠州土地价值的预期。
最开始的时候，对于汤普这块地的老板要出的破3000元/平方米的楼面价很多企业都感觉不可思议，但随着江南梅湖的地块拍出4500元/平方米左右的价格，大家就都开始觉得要价变得合理了。胡光宇说，市场是处在飞快变化的过程中，不好去评价这个价格是不是合适，但只有企业接受也一定程度上意味着被市场所接受。
胡光宇同时也认为这样的高价并不具备类比意义，尤其是对于企业而言。他介绍，就拿德威拍得的马安地块来说，尽管单宗土地溢价明显，但由于企业前期已经拿下了4宗相邻地块，实际上折合起来的楼面地价也仅有1000元/平方米左右，这也使得成本可控。而碧桂园所拿的梅湖地块则短期内并不会有开发的迹象，实际上也不会切实影响市场。
“部分看好惠州市场的大鳄企业可以任性拿地，但中小企业则需要谨慎。”胡光宇直言，拥有较为通畅的融资渠道的企业在拓展布局过程中大跨步可以理解，但对于亦步亦趋的中小企业则更应该关注的是量体裁衣。来源：南方日报
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