旧房难卖又想买新房咋办？
换房，不论是什么原因，都是逃不掉的话题。还记得曾经作为刚需的你买第一套房时的经历么？是否历历在目？如今你要换房，变成改善性需求，那你是否留意到换房中的一些问题呢？尤其是在限购下的深圳，深户家庭可买两套，深户单身只能买一套等等问题你是否了解？那么接下来就聊聊，曾经的刚需变如今变改善，换房中要注意那些事呢？
一、为什么要换房
经过我们的观察，大多数换房者是因为下面三点：
1、首次置业时受资金的限制，买房时迁就了不少，面积偏小、朝向不好等。随着年龄增长，家庭成员也多了起来，房子不够住了。
2、收入的增长，现有住房和环境不能满足日益增长的品味需求。
3、考虑到小孩上学或老人身体原因。不同的人有不同的换房需求，找到自己最主要的换房需求十分重要，房子是自己的，买房不能被外因所裹挟。
二、换房要注意些什么？
如果你是个有钱人，直接购买二套房就完事儿了。如果你需要卖房来筹措二套房的资金，就面临一个问题——先卖房还是先买房？个人认为，先买房还是先卖房取决于自己的需求，如果你能够迅速敲定卖房和再买房，不妨先卖掉现有住房，过渡期也不会太长。这样还能享受到首套房贷款利率优惠。如果你无法在短时间选到合适的房源，你可以先选房，选到合适房源后，可以向银行申请住房抵押贷款，购房完成后，再卖现有住房。
三、怎么选改善性住房
既然是改善性住房，总得满足更高的需求，各方面都要胜过现有的房子，不然干嘛要换房！有了这个前提，我们再考虑其他因素。通常情况下，二套改善性住房的使用时间比首套房更长，甚至有可能是一辈子，时间跨度大，需要考虑到年龄增长带来的影响，选择带电梯的洋房或郊区的独栋都是不错的选择。部分改善性住房需要将老人接过来一块居住，也应考虑到医疗配套的问题。至于是不是成熟城区，则不那么重要了。
如果发现旧房卖不出去，又看上新房时这3点前提前提不能忽略：
1、和卖家争取尽可能长的时间，给自己的房子成交留出充分的时间来，建议6个月以上；
2、如果现在的房子卖不掉，给自己想好出路，是否能从其他的渠道筹集资金；
3、现在的房子卖不掉，自己是否还有资质能买这套房子。
四、首先要和房产中介确认客户的看房情况，通常有这样两种情况：
1、看房的客户非常多，但是就是没有“有意向”的买方。
可能的原因是房子报价偏高，如果是这样，建议你不要先定房子，因为你会根据自己房子现在的报价来决定要买的房子。
其一，如果你房子卖不出去，非常有可能造成你买的房子违约。
其二，如果你的房子成交价格比你的心里预期低的话，很有可能造成你资金上的紧张甚至不足。
2、有意向，但是买方出的价格没有达到你的心里预期。
是不是有“意向客户”？如果有，他能出多少钱？为了排除虚假情况，建议可以约买家见面，一探虚实。
见面有两个原因：
1)其一，看买家能出多少钱，和你的心里预期能差多少；
2)看买家是否真的有诚意买您的房子，如果谈好了，是否能签合同。
3)还有一个方法也可以知道，就是看经纪人给你的电话多不多。 因为你已经给了钥匙，所以平时看房的话根本不需要给你打电话，如果你感觉最近你接到的电话量特别多，那么你的房子还是比较受客户青睐的。
五、如果你看到的房子各方面都是你中意的房子，可以先定房子，但是有三个前提：
1、和卖家争取尽可能长的时间，给你自己的房子成交留出充分的时间来，建议6个月以上；
2、如果现在的房子卖不掉，给自己想好出路。是否能从其他的渠道筹集资金；
3、现在的房子卖不掉，自己是否还有资质能买这套房子。
六、看房、选房需要注意：三看三算三比
看房选房要注意什么？要注意看地段环境户型、算成本面积付款方式、比价格质量服务，简称三看三算三比，这些步骤一一走下来以助于买到称心如意的房子。
1、三看：看地段环境户型
一看地段：
买房子首先要看地段，看周边的配套是否齐全。但别人看好的地段不一定就适合你，关键是要选择自己生活和工作都方便的地段。
二看环境：
相同的好地段，往往会有好几家开发商竞争，形成各具特色的住宅小区，那就要选择规划合理、环境宜人的小区。小区里的景观设计、道路规划、绿化率、停车位等，都要详细询问清楚。
三看户型：
户型是否方正、通透，房间布局是否合理，功能分配能否满足自己的需要等，避免尖角设计。
2、三算：算成本面积付款方式
一算建设成本：房屋的成本构成主要包括开发费、建设费、利息、管理费、配套费、销售成本及各类税费。
二算面积：买了缩水的商品房，吃亏的可是咱自己，但要购房者自己学会测量房屋面积显然不现实，所以建议请专业人士帮你来算。
三算付款方式：买房前先算算自己的支付能力，量力而行。
3、三比：比价格质量服务
一比价格：同一区域的商品房，由于拿地成本、建设成本、档次定位不同，价格自然会有差异。
二要比质量：墙体、地面、顶层有没有裂痕，会不会漏水等，都是看房时就应该考察的内容。购房者不仅要向开发商咨询，更要对现场亲自查看。
三要比服务：中介公司是否正规，销售活动是否合法、有效，售楼人员讲解是否到位，将来出了问题谁负责，也都要多家比较。 看房选房是买房的第一步，找到好房源很重要，三看，让你三算三比”少不了。
那么在换房时，如何判断房子各功能区的优劣？
一、客厅：宽敞、明亮、通风，有较好朝向和视野
客厅是相对独立的空间，要求宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1/7。客厅的设计应尽量方正，以利于摆放家具。再者，由于客厅通常带有通道的作用，应尽量避免与客厅相连的房门过多，给人一种迷宫的感觉。
若入户为起居厅时，在入口处最好有一过渡空间，比如设置一玄关，避免入门就看到客厅，增加户内的私密性。
二、卧室：宽度不宜小于3米，面积尽量大于12平方米
主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积尽量大于12平米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。另外，空调不要安装在正对着床的位置，冷气直吹很伤身。
三、餐厅：最好做成明餐厅，净宽度不宜过小
餐厅属于住宅中的动区，宜靠近门的位置。和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜过小。
四、厨房：不宜距卧室太近，厨房门不正对卧室房门
厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，随着人们饮食水平的提高，现在的炊事器具种类多，因此需要足够的面积。而且，厨房不宜距卧室太近，厨房门更不能正对卧室房门，这样衣物才不容易有油污。
另外，厨房与餐厅最好密切联系，并直接对外采光通风，厨房的面积不应小于6平方米，净宽度不应小于1.8米，宜自带一工作阳台。
五、卫生间：最好干湿分离，门不要正对客厅
卫生间的门不要正对客厅，这样能保证一定的隐私性。卫生间要满足洗面化妆、淋浴等功能的需要，而且最好能有所分离（也就是干湿分离）。而且，带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着客厅的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积标准相一致。
六、阳台：宽度不应小于1.2米，栏杆不低于1.1米
阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮，面积不应小于4平方米，宽度不应小于1.2米。阳台栏杆不低于1.1米，如实体栏板应不高于0.9米，太高会影响采光及观景。
阳台最为忌讳的是朝向不好，面积过小，宽度过狭，又被开发商封闭，失去阳台作用。现在很多房型除了客厅有阳台外，主卧也有阳台，这样可以把平时晾晒的东西放在主卧的阳台上，而客厅的阳台上则可以摆放些小型的桌椅等，闲暇之余可以在阳台上观赏风景。
七、储藏间：可不对外采光，但最好有通风系统
对于面积较大户型应设储藏空间，储藏间可不对外采光，但最好有通风系统，能消除异味。
接下来再说说老年人换房需要注意什么？
一、周边：“三近”原则
●1、近商超：老年人休闲时间较多，他们一般喜欢出去逛超市，买东西。如果周边有超市、菜市场，会比较方便。
●2、近公园：老人平时也需要锻炼一下身体，所以社区附近应有配套的设施，有一些合适的健身器材。最好还能有一些可供老人娱乐交流的场所，比如棋牌室、茶室等。
●3、近医院：人到老年，身体各项机能逐渐减弱，患病的几率变大，因此住的地方最好靠近大医院。老人不易走太远的路途，如果出现突发意外，能及时就近诊治。
二、社区：安心、安静、安全
●1、优先本小区置换：本小区居住时间长，会有熟人关系基础，能找到共同生活圈。平时可以随便去朋友家串门，在小区也能和熟人打招呼、聊天。
●2、楼房远离主干道：环境安静，有益老年人身心健康，老人一般受不了太大的噪音刺激，环境安静会让他们的生活更舒适。
●3、小区内人车分流：老人经常在社区内散步，要考虑社区内活动的安全性。
三、楼层：既要方便，又要舒适
●1、电梯房或低层楼梯房：为让上下楼更方便，建议优先选择电梯房，或低楼层楼梯房。楼层过高，上下楼吃力，尤其是一些无电梯楼房，更是让老人“望楼兴叹”。
●2、建议有垫高层或架空层：老年人容易出现关节炎，防潮很重要，特别是在南方地区。购房者一定要仔细检查其防潮设计和措施，低楼层的房子，最好有架空层或垫高层。
四、户型：适合的是最好的
●1、总面积适中：老年人不宜选择复式、过大的房子，因为这些房型上上下下的，老人生活起来很不方便。房子的面积也不宜太大，因为如果只有老两口住，面积太大，打扫太累，也容易产生空寂感。
●2、客厅餐厅大：公共空间大，适合全家聚会。如果和孩子一起住，客厅是公共空间，需要足够大；如果不和孩子一起住，孩子周末来，也能有足够的空间聚会，不会显得太逼仄。
●3、通风好、有阳台：尽量选择南北通透的户型，保证家里的通风与采光。空气流通，居所明亮，心情舒畅，对老人的身体也有好处。
来源：咚咚找房
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