土地瓶颈：港澳深广面临的最大考题
土地资源是区域和城市发展的基础性资源和基础性生产要素，是第一生产资源和第一生产要素。无论经济结构和产业结构如何升级和转换，土地资源依然是核心生产要素。农业经济时代、工业经济时代、服务经济时代以及智力经济时代，对土地资源的依赖程度似乎为递减的，从生产产品的角度看，确实如此。比如，在农业经济时代，主要是在土地上生产农业产品，对土地资源高度依赖，而到了智力经济时代，智力经济依赖的是智力、智力加工、网络、信息和知识等，智力经济时代实质上是创新经济时代、高科技时代，在提供产品的过程中，对土地资源的依赖程度低。但是，从就业、从生活和消费角度看，越是经济形态发达的时代，越是发达的区域和城市，人口集聚度就越高， 对土地资源的依赖程度反而越高。这是因为，越是经济形态发达的区域或城市，其区域场力或城市场力就越大，其提供的就业机会就越多，其收入就越高，其提供的生活品质就越高，其吸引的人口就越来越多。
从粤港澳大湾区看，经济形态、经济结构和产业结构越是发达的城市，其对土地资源的依赖程度越高，其土地资源显得更加宝贵和稀缺，如中国的香港、澳门、深圳和广州。当经济发展同时进入智力经济时代和高品质消费经济时代，哪个城市的智力经济越发达，一般该城市提供的消费品质也越高，人口就会大量涌入该城市。香港、澳门、深圳和广州这四个城市共同的特征是都进入了智力经济时代和高品质消费经济时代。它们所提供的就业机会、财富机会、发展机会是非常大的，其城市品质是非常高的，所提供的消费多元、丰富且品质高，人口持续向这四个城市集聚。未来制约香港、澳门、深圳和广州这四个城市发展的核心问题就是土地资源问题。 对相关统计部门公布的数据进行整理，可以发现，在大湾区四个世界级一线城市中，从城市面积看，面积最大的为广州7434平方公里，最小的为澳门33平方公里，排在第二位的为深圳1997平方公里，排在第三位的为香港1106平方公里。从绝对数看，广州的土地资源相对丰富，若依广州和佛山同城化为计算依据，两地面积相加为11309平方公里，佛山一个城市的面积比香港、深圳和澳门这三个世界级一线城市的面积总和还要大。而香港、澳门、深圳和广州四个城市总面积为10570平方公里，占整个大湾区总面积56000万平方公里的19%。
再从整个大湾区看，面积最大的为肇庆14891平方公里，其次为惠州11599平方公里，排在第三位的为江门9505平方公里，广州7434平方公里排在第四位，第五位的为佛山3875平方公里，第六位的为东莞2465平方公里，第七位的为深圳1997平方公里，再排在后面的为中山1784平方公里、珠海1711平方公里、香港1106平方公里和澳门33平方公里。中山和珠海的土地面积在大湾区珠江三角洲9个城市中是排在末尾的，但地价和房价并不是涨得最猛的，这说明城市面积大小并不绝对和房价负相关。
再从相对数看，粤港澳大湾区11个城市人口密度依照大小顺序排列，依次为澳门、香港、深圳、东莞、佛山、广州、中山、珠海、江门、惠州；大湾区11个城市人均GDP(2017年数据)依照大小顺序排列，依次为澳门、香港、深圳、广州、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆。从大湾区11个城市土地资源的相对数看，房价与人口密度和人均GDP基本正相关，而且，从静态面积相对数以及未来动态发展趋势看，广州同样面临土地资源不足问题。
从城市面积的绝对数以及相对数看，香港和澳门的土地面积相对较小，土地资源相对稀缺，但经济形态发达。从未来发展趋势看，随着这两个城市经济越来越发达，财富机会越来越多，其对土地资源的依赖会越来越大。
土地瓶颈问题是制约香港、澳门、深圳和广州长期发展的核心因素。从全球角度看，制约其他世界级一线城市经济社会发展的首要因素也是土地瓶颈问题。经济形态的发达，不仅没有减轻对土地资源的依赖，反而加重了对土地资源依赖的程度。人们误以为，智力经济、创新型经济、高科技产业为非土地密集型产业，在智力经济占主导的城市中对土地依赖的程度会减弱甚至是大大减弱，然而事实恰恰相反。纽约、东京、伦敦三个全球城市的房价在全球排在前列，它们产业结构的共同特点是智力经济占主导，没有出现对土地资源依赖程度减轻的任何迹象。在2008年到2018年这十年当中，纽约、东京、伦敦房价涨速全球领先。而站在大湾区角度看，纽约大湾区、东京大湾区、旧金山大湾区的房价都是比较高的，有的甚至高得让人难以接受。这说明一个重要的经济规律，智力经济越发达的城市、经济形态越发达的城市，其房价越高。
粤港澳大湾区的建设无疑为解决四个世界级一线城市面临的土地瓶颈问题起到重要作用。前海、横琴两个示范区域的设立，香港在珠江三角洲9个城市中的几个城市建养老院，东莞松山湖的建设等等在一定程度上有助于缓解香港和澳门经济社会发展所需的土地资源瓶颈问题。
随着经济社会的不断发展，随着经济形态和智力经济越来越发达，香港、澳门、深圳和广州四个世界级一线城市土地瓶颈会越来越突出。建议可以多个方面的措施解决其土地瓶颈问题：一是在法律框架内在一定程度上推动城市兼并，拓展其发展空间；二是加强大湾区内11个城市土地资源、产业布局、城市功能重新调整和整合；三是大力发展飞地经济；四是通过创造就业机会、财富机会，引导人流的方向。
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