楼盘上调了备案价，是不是就意味着房价上涨？现在买房到底是不是好时机？
本帖最后由 湾湾 于 2019-8-12 11:50 编辑“最近看中了一套房，可不可以找朋友帮我打个折？”“想买套学位房，能不能给推荐一下？”“我想换套4居室，买哪个楼盘比较好？”最近一段时间，先后有四五位购房者，向记者咨询买房的事情，让人感觉楼市之火重新点燃。
记得6月份对市场进行研判时，考虑到下半年楼市的供应量及当前的库存量，多位资深地产人均认为，下半年市场压力重重，观望心理加剧。如今不过月余，为何实际情况与当初预判大相径庭？一位购房者的话道出了原因：听说很多楼盘都上调了备案价，房价要涨了，赶紧买房才踏实。
楼盘上调了备案价，是不是就意味着房价上涨？现在买房到底是不是好时机？带着这些疑问，记者进行了采访。
记者调查
部分楼盘上调备案价的同时，个别楼盘下调备案价
三年前，基于坚持调控稳房价、稳预期的考量，我市全面实施了限价政策。今年5月以来，结合前期限价政策实施的经验，为优化备案工作流程和机制，让监制备案价更符合市场规律，我市按照整体稳控房价的要求，执行了差别化的价格调控。
经过一个多月的酝酿、细化，进入7月份以来，精准化、差异化的价格调控政策在全市铺开。记者深入调查及实地采访后了解，新近取得预售许可证的楼盘，大都上调了备案价，涨幅从500元到1000元不等。市场上不时传出水口区域楼盘备案价破“13000元/平方米”、北站新城楼盘备案价破“14000元/平方米”的传闻。
事实上，在部分楼盘上调备案价的同时，一些楼盘的备案价并未出现大幅浮动，甚至个别楼盘还下调了备案价，充分体现了“让市场说话”的价格调控原则。
但精细化的价格调控政策落地到了购房者群体中，却片面解读成了“房价要上涨”的信号。很多购房者抱着“买得早就是买便宜”的心理，加强了出手意愿。
“我本来没准备那么急买房的，只是听说最近很多楼盘都上调了备案价，害怕房子会涨价，所以想赶紧买下来。”家住江北区域的童小姐，目前已有一套两居室住房，考虑到孩子渐大，且偶尔有老人过来生活，决定换一套四居室的房子，“现在换房目标还是希望在江北区域，最好配套都齐全。”
在蓝光雍和园，已经成功签约的洪小姐告诉记者，她买的是儿子的婚房。“儿子虽然还在读大学，但提前买好房心里踏实。”洪小姐称，自己看好惠州的未来发展前景，惠州房价肯定还会涨。
记者身边的两位朋友，都看中了位于江北的悦江府。“地段好，景观好，主要是价格不高。”其中一位鲁姓朋友表示。据了解，该楼盘将于近期开盘，首批产品备案价11000元/平方米。“听说开发商想备到13000元/平方米，只备到了11000元/平方米，所以价格很实在。”一位业内人士透露。
数据统计
7月全市一手住宅成交均价环比下跌2.04%
备案价上调，是否意味着楼盘一定涨价呢？有业内人士认为，不一定！该人士解释，楼盘上调备案价，只是取得了“可以涨价的资格”，是否真的涨价，还要结合市场实际情况，“这就像衣服上的标价一样，标出多少不重要，重要的是真正的售价是多少。”
该人士形象贴切的比喻，直观反映出当前楼市的真实状况。据了解，在激增的供应压力，以及从严的信贷环境之下，当前大幅上调了备案价的楼盘，虽然对外宣传口径是价格上调了，但在各种打折让利、送物管费、送装修费、送车位、低首付等促销手段下，实际上很多楼盘并没有按照备案价销售。如惠博片区的某楼盘，此前虽上调了备案价，但却给出了几个点的折扣优惠，折算下来，价格与此前相当。
另有一些备案价没有太大变化的楼盘，也都迫于走货压力，加大了促销力度，如中洲半岛城邦近期就给出了一成首付的优惠。
在给出各种优惠让利之外，很多楼盘还启动了“中介分销”和“全民营销”模式。懂得这种模式内幕的购房者，也可以省下一笔开支。
采访中记者发现，在楼盘让利优惠、分销及全民营销模式下，惠州楼市的整体房价不仅没有上涨，还有下降的态势。
据惠州中原地产数据统计，刚刚过去的7月份，全市一手住宅共计成交11168套，环比下跌3.49%。同时下跌的还有全市均价。7月成交均价11145元/平方米，环比下跌2.04%。
市场前景
整体货量充裕，8月全市预计39个项目推新
既然当前房价没涨反跌，是不是意味着当前是个较好的出手时机呢？对此，有着多年房产投资经验的黄小姐建议，要看情况而言。
“一般来说，纯新盘入市的首批产品，价格都是比较实在的。选择这样的楼盘，可以不用考虑太多其它因素，只要对比一下该楼盘与周边在售楼盘的价格，觉得优惠就可以出手。”黄小姐说，“如果选择的是多期开发的楼盘，就要考虑一下当前的市场环境。”
黄小姐建议，不急等房子入住的购房者，不要因为涨价传闻恐慌入市，今年整体货量充裕，预计九、十月份还有一波促销热潮，可以到时候慢慢挑选。
多位行业人士持有与黄小姐同样观点，而“货量充足”是支撑多位人士“买房不用急”这一购房建议的主要原因。来自惠民之家及惠州中原地产的数据也显示，进入7月份以来，我市的新品供应量出现激增现象。据统计，仅7月份以来，我市各县区新获得预售许可证的楼盘有68个之多，预售总套数近15000套。
另据惠州中原地产统计数据显示，8月全市预计有39个项目推新，大部分以加推、顺推的形式进行，预计推出套数超过5500套。其中惠城有12个项目推新，悦江府、嘉和盛世均为纯新盘，蓝光雍和园、金裕星河丹堤、民泰九峰、深业西湖三里等为加推，新品面积集中在120~140平方米区间。仲恺区有10个项目推新，新增供应1282套，主要集中在陈江、潼湖片区，其中福晟钱隆华府、佳兆业君汇上品为全新亮相。博罗县6个项目推新，如碧桂园太东天熹、龙光天禧、榕城华庭等，集中在8月下旬入市。
除了认为房源充裕，不用恐慌入市外，业内人士刘先生还认为，每年年终都是各房企冲刺业绩的时候，也是促销优惠力度最大的时候，“今年的整体操盘压力较大，预计年终会有比较大的折扣优惠，是购房者抄底买房的好时机。”
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