继续从严！楼市调控基调已定
“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”近日召开的中共中央政治局会议为下半年乃至未来几年内的中国房地产市场定下了基调。 与之呼应的是，就在会议召开当日，辽宁大连与安徽合肥两地相继发布房地产调控新政。其中最受关注的是，大连“准跌不准涨”，即已取得预售证的项目，调整预售价格不得高于此前网签价格最低价，首次申请预售证的项目，6个月后，申报调整价格时，只可申请“下调”，且幅度只能在5%以内；而合肥则是“三个暂停”，即对引发三次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。 财经评论员严跃进对《国际金融报》记者表示，大连与合肥的新政，无疑是对此次中央政治局会议核心内容的最好诠释，即使面临经济下行压力，各地楼市也依然要坚持“房住不炒”的基调，坚持调控不放松。事实上，这一点在前不久河南开封取消限售的乌龙事件中已有所体现。 市场收紧却不失速 房地产销售市场虽然暂时遇冷，但总体仍然保持稳定，房地产开发依然旺盛，房地产市场整体收紧却没有失速。 国家统计局数据显示，上半年，全国商品房销售面积同比下降1.8%。6月份，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均回落。 “结合房价、房地产投资、房地产销售、开工面积、土地成交等来看，当前房地产市场运行总体是平稳的。”国家统计局新闻发言人毛盛勇说。 但值得注意的是，近段时间以来，局部地区出现了住宅销售回暖、土地市场热度回升、资金仍大量流入房地产领域等情况。 数据显示，上半年，我国房地产贷款增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2%。个人住房按揭贷款方面，上半年，个人住房贷款占全部新增贷款的比例近23%。5月末，房地产信托余额3.15万亿元，较年初增加1665.97亿元，同比增长15%。 不难看出，房地产销售市场虽然暂时遇冷，但总体仍然保持稳定，房地产开发依然旺盛，房地产市场整体收紧却没有失速。 因此，有业内人士认为，房地产市场始终是经济发展的一个重要方面，房地产的周期很大程度上影响和决定经济周期波动。因此，更要警惕在当前经济短期波动和财政压力加大的情况下，一些地方政府放松调控甚至刺激市场的冲动可能上升。 将是长期方针 新表述明确了房地产的紧缩调控不止是阶段性政策，而是长期性方针，即使未来经济下行压力加大，也不会靠刺激房地产来拉动经济。 在央视财经评论员马光远看来，这一次的会议给出了明确的信号，即不再把房地产作为一个短期刺激的手段。在当前风险挑战加大的情况下，要稳定，就要分析中国经济的红利和新增长点，但不搞刺激的手段。 “过去三年，楼市大涨，因此房价始终处于高位，如果继续用房地产来刺激经济就很容易产生楼市大泡沫，对整体经济来说十分不利。”地产分析人士、优淘城总裁薛建雄在接受《国际金融报》记者采访时指出。 上海交通大学中国城市治理研究院教授陈杰对《国际金融报》记者分析称，本次会议继续明确“房住不炒”的定位，符合市场预期，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的新表述富有深意，这明确了房地产的紧缩调控不止是阶段性政策，而是长期性方针，即使未来经济下行压力加大，也不会靠刺激房地产来拉动经济。 陈杰进一步向记者表示，央行近期发布的一份研究报告提出，居民杠杆率每上升1个百分点就导致社会零售品消费总额增速下降0.8个百分点。因此，他认为，中央下定决心来抑制楼市，也是担心房地产过热会带动居民杠杆率上升，进而产生对消费的挤出效应。此外，房地产占用资金巨大，如果不抑制房地产市场，资金不可能有效进入到实体经济；房地产投机预期不消除，再多的降准降息，都只会增加实体经济失血而不是改善其供血。 房企如何应对 中国房地产市场远远没有触顶，以房地产为主业的经营策略仍然不变，只是今后，企业的运营思路需要适时转变。 伴随房地产市场调控的深入，房企回归理性，行业进入精细化竞争阶段。同时，作为房企的重要“粮仓”，土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。 有业内人士向记者透露，此轮调控从2017年初延续至今已有两年半之久，此前不少房企预测今年下半年会逐步放松，这一心态在土拍市场体现得淋漓尽致。为了提前补仓，土拍市场从今年3月起就已逐渐回暖，且直到刚刚结束的7月，房企的拿地热情依旧不减。 中国指数研究院最新监测数据显示，今年前7个月，碧桂园(02007)拿地金额（包含招拍挂权益土地及收并购土地，下同）就高达1086亿元，拿地面积达3361万平方米，均占据拿地榜榜首。其中，仅7月份，碧桂园在江苏南通一地就新增13宗地块。 而去年还在高呼“活下去”的万科，今年以来也一反常态，“悄悄”拿下了总计1030亿元的土地储备，占据榜单第二位。 融创、中海、保利、新城、龙湖几家房企紧随其后，拿地金额均超过500亿元。反倒是龙头房企之一的恒大似乎早有预感，前7月拿地金额仅有281亿元，排在了第15名。 一名中型上市房企的高管向《国际金融报》记者表示，如今，房地产行业的基调大定，可以预见，未来5年-8年之内，政策调控都将是常态，这与许多房企此前的预期不同。特别是上半年高价拿地、疯狂补仓的房企，下半年或会出现“消化不良”的状况，这是一个非常惨痛的教训。 不过，言及整体楼市的未来，接受《国际金融报》记者采访的多位房企高管均持乐观态度。 “中国房地产市场远远没有触顶，以房地产为主业的经营策略仍然不变，只是今后，企业的运营思路需要适时转变。”其中一名房企高管分析道，房企过去靠土地增值来获取利润的时代已经结束，未来的市场竞争将更加激烈，各个房企之间拼的是产品优劣、成本管控、品牌效应、资金周转等多个方面。 该高管进一步补充道，未来，房企除了做好主业之外，发展多元化业务也是应对风险、提升企业品牌必不可少的部分。特别是在强调控时代，房企持有的位于部分核心城市的商业地产等多元化产业就更加体现出其价值所在，这也是如今各大房企纷纷加大多元化布局力度，强势进军房地产上下游周边产业的根源所在。 房价会降吗 房价未来走势如何，还要看具体政策。一旦政策放松，根据当前楼市“供不应求”的状态，房价仍有可能出现上涨。 事实上，无论政策如何变动，对于普通居民而言，最为关注的永远都只是“房价”。 多位业内人士向《国际金融报》记者表示，房价稳中有降，甚至不升不降将是下半年政策调控的主要目标，这一点从大连刚刚出台的“准跌不准涨”新规中体现的尤为明显。 一位负责资本运作的房企高管在接受《国际金融报》记者采访时分析称，中央此次会议提及的货币政策是“松紧适度，保持流动性合理充裕”，同时又强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，可以预见，接下来资金市场会处于“社会资金整体宽松，房地产行业资金流入受限”的阶段。一方面融资受限，另一方面囤地补仓消耗了大量现金流，因此，为了保证资金正常周转，预计下半年各个房企将会采取灵活调价、销售抢收、降价促销等一系列举动，房价短期内很可能有所下滑。 “这也是近期土拍市场火热，楼市有升温迹象造成的后果。”该名高管进一步表示，至于房价长远来看走势如何，还要看具体政策。一旦政策放松，根据当前楼市“供不应求”的状态，房价仍有可能出现上涨。 中原地产首席分析师张大伟也认为，房价“当然还会再涨”，买房经验很简单，就是看政策，看银行信贷，资金成本是上行还是下降。 不过，在陈杰看来，未来一段时期内的房地产调控政策很难有所放松。他认为，本次中央政治局会议的精神可以与7月29日发改委、央行、财政部、银保监会联合发布的《2019年降低企业杠杆率工作要点》联系起来，尤其是其中“大力发展股权融资”“提升上市公司质量”“增强投资者信心”“按照投资者适当原则，有序促进社会储蓄转为股权投资，拓宽企业资本补充渠道”“丰富股权融资市场投资者群体”等表述，这与中央政治局会议的精神是一脉相承的。 陈杰认为，可以预期，政府未来会出台一系列政策来提振社会对股市的信心，加强对上市公司治理，以期利好股市。与此同时，只有抑制楼市，钱才能进股市，股市才能红火起来，这是一套“组合拳”，从而增强社会资本对股市信心。来源：国际金融报 作者：张志峰
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