二手房按揭知识大全 （流程篇）
/案 例/王女士和李先生原是邻居关系。李先生因工作变动，需要将房子出售，置换新工作地的一套住房。王女士得知后，出于正好要改善住房的需要，就向李先生购买了该房产。该房子成交价200万，李先生欠原银行98万。在签订买卖合同后不久，李先生幸运地在新工作地看上了一套喜欢的房子，马上下了定金，并约定2个月内支付首期款。紧接着，王女士和李先生就开始马不停蹄地办理按揭申请、赎楼、注销等手续。由于王女士和农业银行的客户经理比较熟，因此王女士的按揭选择在农行申请。刚好2周的时候，按揭批了下来。按原来的约定，王女士按揭120万，支付80万的首期款，剩余18万赎楼款由李先生自行归还。李先生由于太喜欢新工作地的房子了，支付了10万定金；而由于疫情影响原因，李先生生意上的一笔资金未能及时回笼。这样一来，李先生的自有资金不足以支付剩余赎楼款项了。于是，李先生找到了垫资公司，请垫资公司垫付18万赎楼款。 这时，问题来了：1.由于垫资公司要求李先生将银行放款账户在该公司保管控制，李先生和王小姐都有些担心，垫付总额仅18万，却要将首期80万和放款120万共计200万的款项都暴露给对方，担心资金被卷走的风险。2.垫资公司告诉他们，从垫资当天开始算，预计要一个半月才能回款，中途包括了取得银行注销资料、办理注销、过户、抵押、放款等环节。如果超过了一个半月才能收到款项，李先生在新工作地的房产交易就算违约了。3.原先没有约定该额外的垫资赎楼费用该谁出，李先生因此又多了一笔额外支出，影响了原定的一些计划；而且，由于时间不能确保，而垫资公司按时间收取费用，一旦超过一定的时间仍不能办结，那么李先生就既要赔了新定的交易违约金，又要多付垫资费用，真是赔了夫人又折兵了。 如果王女士和李先生在按揭流程上能有比较清晰的理解，并选择正确的按揭方式和流程的话，这些问题都不是问题。那么，让我们来了解下整个按揭流程吧。/普贷的按揭流程/如果原业主没有欠款，那么在审批后，即可办理过户手续。一般来说，走普通的按揭贷款流程就可以了。 这种情况下，流程为：（1）签订买卖合同；（2）申请按揭贷款；（3）办理过户手续（网签合同、缴税、递件）；（4）取得新业主房产证；（5）办理抵押登记；（6）取回抵押登记的他项权证；（7）银行放款。 每项环节的办理时间，每个城市各不相同。整个流程的经办机构，主要包括银行、房管部门、税务部门。在东莞市，政府效率提升后，房管部门和税务部门均加快了办理的时间，部分银行和房管系统联网，能做到在银行办理抵押登记手续，无需到房管部门办理入押及取他项权证。在预算时间的时候，建议向按揭公司/担保公司或房管部门了解。 这种原业主无需赎楼的情况，如果原业主不急于收款，一般无需做担保快贷，按上述流程慢慢走完即可。如遇到原业主急于用款，需要加快流程，那么，可以选择下面的方式：/快贷的按揭流程/快贷，也叫担保快贷，主要适用于原业主急用款的情况。快贷的流程，和普贷的区别，主要在于银行放款时间。 以下为担保快贷的流程：（1）签订买卖合同；（2）申请按揭贷款；（3）办理过户手续（网签合同、缴税、递件）；（4）担保公司出具保函，银行放款；（5）取得新业主房产证；（6）办理抵押登记；（7）取回抵押登记的他项权证；（8）担保公司解除阶段性担保。 可以看到，在办理过户手续后，无需等到后续流程走完，原业主即可取得银行放款。在一些交易流程冗长的城市，担保快贷对原业主的收款时间会有很大的提升作用；而在一些交易流程较快的城市，吸引力则相对下降。是否选择快贷，取决于买卖双方的需求。例如有些买家急着入住，但原业主要求收到全款后再交房的，也可以考虑该按揭流程。/现金赎楼的按揭流程/回到文章开头的案例，当原业主需要赎楼的时候，流程上我们该注意些什么问题。一套房产要过户到另一个人名下，在目前的阶段，必须满足一个条件：该房产已经办理注销抵押登记手续；而要办理注销抵押登记手续，债权人（银行或机构、个人）一般都会要求债务人（即原借款人，在房产交易流程上即为原业主）还清原来的借款。那么，要还清原来的借款，就需要有出款的人代为还清。有很多人会问到，听说有种叫“转按”，就是原业主欠银行多少钱，那么新业主直接全盘“承接”下来就可以了，直接在房管所和银行办理转名手续即可。实际上，在操作流程上，还是需要结清原业主的贷款，才能过户。赎楼流程上，有现金赎楼和额度赎楼两种不同的方式。两者的区别，在于用谁的钱去赎楼。 现金赎楼的按揭流程为：（1）签订买卖合同；（2）申请按揭贷款；（3）垫资公司出款，并归还原业主原借款；（4）取得银行注销资料，并到房管部门注销抵押登记；（5）取得注销完毕的房产证；（6）办理过户手续（网签合同、缴税、递件）；（7）取得新业主房产证；（8）办理抵押登记；（9）取回抵押登记的他项权证；（10）银行放款；（11）垫资公司回收资金。 由于银行和房管部门、税务部门的时间不可控，从垫资还款的时间，到最后银行放款的时间，也不能完全确定。因此，现金赎楼的费用，也会随着办结时间的不同而有所不同。这时，也可以选择按揭担保公司一并将按揭同时办理，并可以以固定服务费方式锁定费用。另外，也可以选择担保快贷+现金赎楼方式，减少回款时间从而减少垫资费用。 /额度赎楼的按揭流程/当原业主有欠款，需要赎楼的时候，除了上面所述的现金赎楼，还有一种方式，就是额度赎楼。额度赎楼，也叫担保赎楼。是由按揭担保公司向银行出具阶段性担保函，银行即可先行放款，用该放款资金归还原业主借款，归还后再走注销、过户、抵押等流程。也就是说，将银行放款时间提前至赎楼前，从而以银行资金取代垫资赎楼资金。 额度赎楼的按揭流程为：（1）签订买卖合同；（2）申请按揭贷款；（3）担保公司出具阶段性担保函；（4）银行放款，并归还原业主原借款；（5）取得银行注销资料，并到房管部门注销抵押登记；（6）取得注销完毕的房产证；（7）办理过户手续（网签合同、缴税、递件）；（8）取得新业主房产证；（9）办理抵押登记；（10）取回抵押登记的他项权证；（11）担保公司解除阶段性担保。 额度赎楼的优点，是将赎楼和交易风险转嫁给担保公司，无需买家承担风险；且以低廉的固定费用锁定成本，不因赎楼和交易流程的时长影响交易成本。可以毫不夸张地说，额度赎楼是二手交易中最重要的金融创新之一。在原业主欠款比较少的时候，或者买家对卖家有充分信任且首期几乎足够支付赎楼款的情况下，垫资赎楼的优势则会更明显些。具体选择哪项做法，视乎具体的情况。回到文章开头的案例，如果当初王女士和李先生了解过额度赎楼，选择用该方式处理他们的交易的话，他们担心的问题就不会出现或者缓解。在额度赎楼流程中，银行的放款资金在扣除赎楼资金后的剩余部分，以及买家的首期款，都可以在过户后立马转给原业主，这样可以缩短原业主收到全款的时间，对于李先生来说也可以节省更多时间。/结 语/总结：1.在原业主没有欠款的情况下，可以选择普通贷款、担保快贷。其区别为原业主收到款项的时间有所不同。2.在原业主有欠款的情况下，可以选择现金赎楼、额度赎楼。其区别为用谁的资金去归还原业主欠款。 理解更多，决策更准。本文重点讲解了“二手房按揭知识大全”中的交易流程篇，后续篇章将会分享更多“二手房按揭知识大全”的其他学问。 来源：二手房贷（作者：周骤舟），采用旨在分享，如有侵权，请联系删除
页:
[1]