风声骤紧！下半年楼市可能要过苦日子了……
本帖最后由 湾湾 于 2020-8-28 19:10 编辑2020年楼市可谓一波三折，跌宕起伏。
近期，全国楼市信号不断！
降息落空！央行、住建部召集部分开发商面谈！或涉及收紧房企融资的“三道红线”新规！下半年有的开发商可能要勒紧腰带过苦日子。
但，危险和机遇总是并存！
下半年的惠州楼市：
对开发商来说：危机四伏！日子可能会越来越难过！甚至有房企会面临生存危机！ 对买房人来说：机遇来临！买房会越来越容易！最重要是懂得把握上车机会！
想在惠州买房，以下3个信号非常值得你关注，或将影响惠州楼市走向！
01央行再次拒绝降息！
货币政策风向已变
近日，央行公布最新一期LPR利率，1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，均与上月保持不变。
也就是说，降息再一次落空！
从4月至今，LPR利率已经连续4月未变。无论是楼市利率（5年期LPR），还是实体利率（1年期LPR），都未进行调整。
这也意味着，货币政策风向已变，最宽松时刻过去了。
近期，有人向业内专家提问：全球范围内数量扩张及低利率逐渐结束，是否意味着下半年，要加息了？
房地产出现了局部泡沫，继续降息可能引发新一轮房价上涨。
近日，中央高层表态，其中两点值得关注！
1、房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，调控不能松！
我们看到，下半年以来楼市调控风向转变，多个热点城市都在收紧调控。
2、房地产出现了局部泡沫，继续降息可能引发新一轮房价上涨。
这也意味着，短期内全面降准降息的可能性不大了，但不排除定向降准。
目前外部环境不容乐观，还要防备特殊时期出现第二波，因而“加息”的可能性也小。
02“三道红线”压顶
房地产企业融资或将收紧！
8月23日，住建部通过官网公布了题为“住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会”的通稿。
有消息称：市监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，就是要控制房地产有息债务增长！三条红线包括：红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二：净负债率大于100%；红线三：现金短债比小于1倍。
有息债务，就是各种借款。房地产大佬都是“高负债”的典型，但债务过高对于中小型房企来说风险很大。一旦资金链断裂，对于自身及买房人都是巨大伤害。
依据这三道线的超线情况，给出有息负债增速上限：
超三道红线进入“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；
超两道红线进入“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；
超一道红线进入“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；
一道红线都没超，虽然进入“绿色档”，但有息负债规模年增速仍然不得超过15%。
一般健康企业的资产负债率在40%—60%之间，太低属于过于保守，太高属于过于大胆。
如果资产负债比率达到100%或超过100%，说明公司已经没有净资产，或资不抵债。
▼部分房地产企业触红线情况，有些房企绍兴买房人还很熟悉。
图源：世纪传动
根据中指院数据，7月份房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%，同时，海外债连续增长，7月发行规模508亿元，环比增长30.6%。同期房企信用债平均票面利率为5%，环比提高0.6%，创下2月份疫情爆发以来的利率新高。
房地产是典型的资金密集型行业，融资能力与现金流是两大生命线。一旦发债受到限制，那么剩下的唯一选择，就是通过降价促销回笼现金流。 下半年，可以期待新一波降价促销了。
03 房住不炒！一批炒房客已提前退场！
数据摆在眼前，调控压在身上，一些炒房客看清市场，已经退场离开。
可以预料的是，今年下半年，基本上所有的一、二线城市，包括绍兴，都不太可能出台刺激甚至缓和楼市的调控政策，“房住不炒”将会是唯一的坚持。
所以，千万不要低估房住不炒的决心。买房之前，先要好好想想最坏的结果能否承受。比如房价多年不涨，比如高杠杆爆仓，比如被套牢……
写在最后：
今年，全国多个城市进行收紧调控，新一轮楼市调控或许已经开始了！但从近期几个城市调控的力度来看，都是在补漏洞，做微调，而不是出狠手、放辣招。
房地产行业的兴衰，波及大量上下游产业，更重要的，还有大量就业人口。而这些调控政策一定程度上是在打击炒房客，同时也是支持了刚需性住房需求。
对惠州楼市来讲，高价盘陆续上市，房价不断被刷新，同样是非常重磅的信号。但还是想告诉大家，在房价格局已定，遍地高房价的情况下，刚需及时上车是明智的选择。
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