以价换量普遍，春节后交易量呈上行势头 惠州楼市新春回暖稳健开局！
本帖最后由 湾湾 于 2022-3-5 00:30 编辑去年以来，伴随楼市调控加码，市场交易持续在低位徘徊。2022年新春市场仍然持续，在前两个月，全市销售新建商品住宅6474套（约70万平方米），尚不足暖市单月的交易规模。
同一周期的土地挂牌市场同样平淡，但呈现出新的行情。在头部房企陷于资金流动性困难纷纷战略收缩的背景下，城投、水务集团等地方国企以及德威集团、又一居公司等地方民企，择机入市摘得高性价比房源。
面对楼市呈现出来的新形势，后续市场将如何发展？惠州市相关楼市专家认为，依托城市价值的兑现和融深融湾的发展活力，随着新春楼市政策基调明确、头部房企解困提速，惠州房地产市场正呈现回暖的势头，楼市正加速迈入新阶段的稳健发展进程。
以价换量普遍 市场势头走高“去年底找到中介去金山新城看过几个楼盘，现在每天都会接到推销电话，都是各个楼盘变着花样打折的信息。”家住老城区桥西的叶鑫在受访时介绍，在麦地住了快十年了，小孩长大了，需要换个大点的房子，正准备好好收集一下折扣信息，再带家人去看房。
事实上，叶鑫遇到的情况反映了目前惠州楼市的动态。去年下半年以来，惠州楼市因为个别房企陷入资金流动性困局，由暖转入平淡周期，市场交易量下行，折扣优惠成为销售常用策略。
近期提供优惠的楼盘有：金山湖某项目最后一栋超高层住宅购房特惠95折，并赠送品牌家电；惠阳河谷花园推出早春购房礼，9折优惠+最高17万元的购房补贴，碧桂园、万科、中洲等房企旗下的楼盘均推出了新的优惠措施，以价换量加速成交。
在加大优惠力度的同时，部分企业结合市场行情的变化，在产品定价策略上作出了调整。据惠州市房地产预售许可信息监管平台的信息，位于江北CBD的鼎峰国汇山项目，前期高层产品价格攀升至1.6万元—1.8万元/平方米，年初推售的22号楼新产品备案价格均位于1万元—1.2万元/平方米，降价幅度明显。
企业推出优惠措施的效果在即时成交数据中反映出来。据惠州市官方数据发布平台惠民之家监测，2022年1—2月，全市新建商品住宅网签成交数量6474套，共约70万平方米，春节假期前后的市场仍在低位徘徊。
改变也正逐步发生。记者注意到，尽管新春前两个月的交易规模并未出现上涨，但在交易环节呈现出上行势头。春节以来三周的交易数据为：504套（4.73万平方米）、744套（7.61万平方米）、777套（8.27万平方米），交易稳步上升。
“企业为加速回款以价换量，楼盘频频推出各类型购房优惠，这对购房者来说是好事，但需要警惕和了解清楚优惠的具体内容，避免掉入个别企业的套路。”惠州楼市专家、天策行行销机构负责人李建锋介绍，在备案价格制度下，企业销售最低折扣为9折，部分企业为博取成交可能出现低首付、返首付等措施，处于行业监管范畴之外，涉及金额较大极易引发纠纷，购房市民要谨慎。
看房客户基数下降 成交比例提升
“2月份卖了20来套房，平均每天可以卖出一套。”金山新城马安居住组团片区某项目营销负责人介绍，对比暖市阶段，楼盘的上门客户量大幅减少，大部分都依托渠道带客和“老带新”，基本没有什么自然访客，但成交率提高了。
他介绍，以前项目只要推出新品，上门咨询的客户就较多，日均达到100多批次，尽管房子卖得不错，但是成交比例并不高。现在每天的客户很难达到10批，但购房意愿基本比较强烈，精准度很高。
“关注楼市的大环境和疫情防控的大背景，这个时间节点能够上门看房的市民肯定是真需求。”惠州楼市资深策划人余鹤皋直言，经历了较长周期的疫情环境和市场调控，当前的市场已回归到了理性层面，之前的恐慌、跟风购房的局面不再，看房的市民基本都有着切实的住房需求。
“以前客户太多服务不过来，销售起的作用其实不大，现在客户上门数量减少，但对我们销售人员的要求更高了。”在惠城区古塘坳某刚需项目做销售的曾小姐介绍，这个春节假期将从业近10年以来接待过和成交的客户进行了整理，梳理老客户的变化和潜在需求，结合项目的学校、交通配套，社区园林和房源户型等特点进行匹配和推荐，目前已经得到好几个老客户的关注。
“在供需集中释放的时候，购房者一拥而上，市场很难分辨优劣，只有等潮水退去，才知道谁在真正做产品、做服务。”惠州市奥林匹克花园项目营销负责人张知临认为，当下的市场体现了行业价值的回归，从业人员开始专注主业，依靠服务和产品的品质取胜。
楼盘依托优质产品和服务正得到市场认可。从事房地产中介11年的居居乐置业负责人刘钢梁介绍，这几年楼盘销售一遇到阻碍，开发企业基本就是提高佣金找渠道拓客，现在我们是发力开拓低佣金项目客户。
“佣金点数高一般意味着项目品质一般、问题较多，佣金点数较低则代表着项目较优质，较受客户的关注和偏好。”余鹤皋介绍。
值得注意的是，在市场供需不断精准化的背景下，惠州楼市的推售热情走高。据惠州中原监测的动态信息，3月开始，惠城、惠阳、大亚湾等县区陆续迎来华润曦江润府、康桥知园、碧桂园十里江南、星河臻誉府等20余个楼盘推出新产品，推售房源近4000套。
土地行情：惠州前景向好 房企布局深耕
销售市场的平淡带来了土地挂牌市场的冷清。去年8月惠州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，为楼市调控加码，7月还在频频竞价扩张的开发企业迅速收缩，尤其在恒大等个别企业遇困之后，开发企业拿地脚步进一步放慢。
“集团总部在各城市拿地的策略转入收缩，部分企业去年四季度甚至要求地方公司暂停拿地，但这只是暂时的，企业对于惠州城市发展潜力一直看好。”在惠州惠城、博罗等地布局了多个项目的一上市房企土拓部门负责人介绍，前期追求高周转和快速扩张的企业都面临着一定的压力，减少拿地优化现金流是阶段性的必然选择。
“在房地产行业的新形势下，尤其是多个头部房企‘暴雷’，行业陷入资金流动性困境，企业进行战略收缩是去泡沫、去杠杆和自我回血的选择，既是阶段性经营策略，也是一种妥协。”行业专家、上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军称，头部房企遇资金难题战略收缩，这对于前期被挤压上岸的部分地方企业来说或许意味着机会。
据南方日报记者监测惠州市公共资源交易中心土地与矿业挂牌网上交易系统成交信息，去年8月到现在，惠城区共挂牌经营性用地13宗，其中8宗顺利成交出让，3宗流拍和2宗终止出让。在拿地的企业中，惠州城投、交投、水务集团和惠粮公司各自竞得心仪地块，深业鹏基（集团）有限公司和深圳市又一居投资发展有限公司则在鹿江沥南和江北拿地。
“以往的土拍市场都是头部房企在博弈，地方企业少有参与空间，当前头部房企的退场给了地方企业入市的良机。”余鹤皋介绍，从交易信息可以看到，挂牌地块并未全部成交，流拍依然存在，而企业摘得的地块性价比均较好。
以惠州市水务集团旗下的惠州市丰捷口岸发展有限公司于2021年底摘得的金山湖片区地块（35477平方米）为例，以5.32亿元底价竞得，成交楼面地价4837元/平方米。该地块位于金山湖核心区，与中海地产2021年7月以6.035亿元溢价竞得的金山湖片区地块相邻，而中海地块楼面价达8956元/平方米，地块性价比显著。
除了地方国企择机入市，部分地方房企开始加快了入市步伐。2月28日，惠阳三和街道铁门扇村地段三宗组合地块集中出让，4.45万平方米商住地挂牌价格6.8亿元，惠州老牌土地房企德威集团旗下子公司德建房地产开发有限公司顺利摘得，折合楼面价约4717元/平方米。
“城市发展潜力摆在那里，企业要实现稳步发展，加快布局惠州是理想的选择。”上述上市企业的土拓部门负责人直言，尽管目前拿地态度仍然谨慎，但公司时刻都在捕捉有利的投资机会，等资金流动性难题逐步缓解，将再度发力深耕惠州市场。
后市发展：市场环境明朗 行业信心增强
房地产市场的稳健发展还依托于稳定明朗的政策预期。2月底，惠州市住房和城乡建设局发布《2022年惠州市住房和城乡建设工作要点》，明确了全年楼市的调控策略和政策目标，为行业发展定下平稳的基调。
该局在工作要点中明确：惠州今年将稳妥实施房地产长效机制，精准、精细调控，努力做到稳地价、稳房价、稳预期，确保价格指数波动幅度不超过5%。同时坚持法治化市场化原则，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。
“工作要点切中了要害，价格波动在5个百分点以内，坚决有力处置项目逾期交付风险，政府将全面发力的这两个问题，就是目前市民入市购房最担心的问题。”楼市资深专家、合一机构合伙人胡光宇介绍，回看前期市场的下行，恒大等房企“暴雷”对于信心的打击是明显的。买了房能不能有效交付，买房后房价会不会降，都是置业者担心的问题。
胡光宇认为，新春一开始就定下这个基调，明确全年市场运行的规则意义非常明显，“这意味着行业规模变得透明，市民购房和企业投资变得可预期和有保障”。
“房地产行业对于政策的变化最敏感，从开年阶段就予以明晰，企业在投资和生产环节的目标将更加明确。”近期在惠阳集中拿地的本土房企德威集团营销中心总经理刘友认为，政策的明确对于企业的发展非常关键。他介绍，以往市场的起伏往往是行业政策的变化引起的，惠州当下明确调控目标和施策方向，对于企业而言投资将变得更加可控，对于购房者而言则变得更加有保障。
对于企业耗资6.8亿元拿地扩大经营，刘友直言政策的稳健只是一方面，更关键的是基于惠州城市发展的潜力和价值。“高铁轨道、大产业和大项目都在加速建设和投产，公司持续布局深耕，与惠州携手共赢。”他说。
惠州房地产市场稳健发展的底气来自城市加速融深融湾发展的实践。去年11月召开的惠州市第十二次党代会吹响了融深融湾的号角，今年初迅速发布了行动实施方案，在产业协同、规划对接，轨道交通和人才策略等各个层面明确实施策略，加速协同共赢发展。
不只是在规划层面，去年底赣深高铁如期通车，中心城区结束不通高铁的历史；当前正加速施工的广汕高铁，明年将推动惠州全面接入“广深半小时高铁经济圈”；大产业项目加速运转，备受关注的中科院两所两装置总部区开始运行，近100名来自全国的科研工作者已入惠工作生活。
“在惠州置业安家是很自然的事情，很难有一个城市像惠州这样自然禀赋和产业发展活力有序结合、共存共融。”今年初来惠工作的中科院两所两装置总部区一工作人员称，来了两个月，尽管去的地方不多，但感觉惠州很宜居、很有活力。
观察眼：优化调控推动楼市稳健发展
作为粤港澳大湾区的重要节点城市，在近年持续提速的融深融湾进程中，惠州的房地产市场快速发展。城市的现实价值和发展潜力吸引了众多头部房企扎堆布局，开放型的市场成为大湾区居民置业安家的理想之地。
然而，去年下半年以来，受部分企业资金流动性困局影响，行业信心受挫。房源销售受阻、土地出让艰难，市场出现了滞胀行情。
土地挂牌遇冷，房源销售遇阻，开发企业遇困，影响了房地产市场的平稳有序发展。
当前的市场环境趋于理性，无论是企业投资还是市民置业，赌博式投资和投机性购房需求均得到压缩。惠州未来楼市调控的着力点应集中于此，在理性环境中持续释放城市的活力，吸引真正看好城市发展的资本和人才进驻投资开发、置业安家。
同时，在经历了去年恒大、新力和蓝光等企业“暴雷”事件后，大部分面临资金流动性难题的房企经过战略收缩、以价换量等方式缓解了困境，但仍难言轻松。政府可以逐步优化调控举措，对个别房企实施的“返首付”以及低于备案价9折销售的情况，主管部门可加大力度，共同研究合理的措施应对。一方面逐步释放政策红利，适度打开政策闸门，支持企业合理的“断臂求生”诉求；另一方面更有效地规范个别企业扰乱市场的违规操作。
尽管楼市面临着不少问题，但应看到长期稳健发展的基础和信心。惠州正加速融深融湾，产业发展、轨道交通、配套设施等利好持续释放，将不断为房地产市场的平稳有序发展注入活力。
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