惠州多家银行关闭移动端提前还贷通道，“还钱”还比“借钱”难？
“昔日批贷难，今朝还贷难。”近期，“提前还贷”“‘报复性’还房贷，银行急了”等新闻频上热搜。去年讨论“提前还贷”时，大众关注的焦点是“应不应该提前还贷”。但现在，焦点变为“提前还贷难”。记者近日走访发现，惠州多家银行已经关闭了移动端提前还贷的通道，市民想要提前还贷，必须线下申请相关业务，且存在提前还贷排长队现象。惠州提前还贷热情高涨
“提前还贷”这股风是从去年上半年开始的。与此对应的是逐渐走低的房贷利率。开年以来，惠州多家银行均已下调了首套房贷款利率，目前惠州市首套房贷款利率已下调至3.8%-3.9%，房贷利率已迎来“3时代”。但有人欢喜就有人愁，在房贷利率下调的同时，提前还贷的话题却频频霸榜热搜。“利率每下调一次，我的心就痛一次，回头再看，自己真的是妥妥大冤种。”一而再，再而三的利率下调让不少存量房贷购房者欲哭无泪，自嘲不仅买在房价高点，房贷利率也在“高位”，不少购房者表示房贷利率在5.8%左右，有的甚至在6%以上，这与当前最新的房贷利率相差接近2个百分点。
同样商业贷款100万，以贷款30年为例。2020年，假设房贷利率为6%，总利息约115万元，月供为5995；2023年，假设房贷利率为3.9%，总利息约69万元，月供为4717元。两三年的时间，利息相差接近一半，月供也相差上千元，而且当时房价也处于高位，面对房价和利息双重下降，对于早期的购房者来说，的确难以接受。
与此同时，去年以来，资本市场波动不断、各类理财产品收益出现大面积回撤，有网友介绍了自己的心路历程：“春节前拿到了年终奖，当时点开股票App，累计收益-40%；点开银行App，基金累计收益-20%，理财产品年化收益2%，点开房贷计算器提前还10万可以省9万利息，然后我就果断选择申请提前还贷。”在此背景下，提前还贷潮愈演愈烈。
线上基本关闭 排队预约等1-3月
2021年，胡女士在金山新城购买了一套大户型，除去公积金部分，还有140万元商业贷款，在惠州某股份银行办理，利率5.5%。然而，看着近两年来理财收益不佳、股票跌跌不休，她下决心提前还贷，以减少房贷利息支出。去年年初，胡女士通过手机APP还了20万元，并且把还款期限也缩短了，从30年缩短到25年。她大致算了下，140万元商业贷款，原来需要还近146万元利息，提前还贷加缩短年限后，能节省下45万元利息。
“一下子感觉轻松很多，而且那次还款很顺利，所以我打算每年都攒一点钱提前还。”胡女士说。今年过完年后，胡女士和丈夫去年存的钱加上年终奖，凑了有13万，近期当她再次尝试提前还款时，却发现还不上了。张女士回忆，上一次只需要在手机APP上输入还款金额，下面会出现预约扣款日期，日期选好就行了，一周内就成功还掉了。但是这次登录手机APP，却发现提前还款页面显示“暂无数据”。张女士赶紧联系银行信贷经理，信贷经理告诉她，因为系统升级暂时无法在申请提前还贷，如果要提前还贷，可以到线下办理。“当时签约房贷的时候银行表示满一年后，可以通过手机银行线上预约还贷，支持随时还、不限次数，现在给银行送钱都难。”
周先生也遇到类似的问题，周先生的房贷在惠州某国有银行，前年买房时利率高位站岗5.6%，即便现在LPR下调，他房贷利率依然要5.25%，去年看着利率不断下调，他就动了提前还贷的心，但因工作忙一拖再拖，直到最近看到网络热议才赶紧把提前还贷提上日程，上周专门到银行申请，“提前还贷要缴纳违约金，缩短年限另外要收300元，银行说现在申请需要等一个月，批准后才扣款，批准时间不好说。”
上述购房者的遭遇并非个例，“收违约金”“无法预约”“线上提前还贷入口关闭”，曾经常规的提前还贷已成为横亘在购房者面前的一大难题。据记者走访了解，目前惠州各家银行均可提前还贷，但基本都需要在线下申请，扣款根据不同银行情况，需等待1到3个月时间不等。“这很普遍，现在我们银行还积压很多轮候还款的客户，压力很大。”惠州某国有银行业内人士透露，目前除了极少数银行还贷能在半个月内，大多数银行均需等待1个月以上。
下调存量房贷利率呼声再起
存量房贷加点多，新增房贷不加反减，这扩大了存量房贷与新增房贷利差，引发提前还贷行为。然而对银行来说，并不希望房贷客户都提前还款，招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，房贷收益高、安全性也好，对银行来讲是优质资产，提前还款后银行还要把钱投放出去才有收益，银行现在缺的不是额度，而是优质的资产，这才是额度管理的根源。
盘古智库高级研究员江瀚也认为，一个长期的房贷能够为银行提供稳定的现金流收入，如果短时间内出现特别多提前还贷的情况，银行就会面临短期难以找到类似优质资产投资的局面，增收成本就会快速上升，所以为了银行能够不再支付那么高的成本，往往会想方设法拖延提前还贷，或者说设置高门槛高违约金的方式来阻止提前还贷。
用户着急还、银行设门槛，提前还贷使得银行与消费者之间冲突不断，由此也引发大量投诉。不少消费者在网上分享经验称，拨打12345或12378投诉热线可加速办理。记者在黑猫投诉平台搜索“提前还贷”，发现有上千条相关投诉。
在各地下调新发放房贷利率的同时，关于下调存量房贷利率的呼声再起。下调存量房贷利率并非每年的贷款重定价日时对利率的调整，而是调整存量贷款与LPR的点差。
下调存量贷款利率曾在2008年有先例。2008年10月22日，为应对国际金融危机可能产生的影响，支持居民住房消费、促进扩大内需，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例调整为20%。政策推出后，多家银行陆续宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折优惠。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示，希望能够降低存量房贷的利率。他认为，目前楼市的问题，主要是前期（2017-2021年上半年）涨得快，盲目买房、冲动买房的人多。那一段时间，新房交易连续数年在历史最高位徘徊，市场普遍比较乐观，房贷利率也比较高，普遍在5%以上。目前，由于疫情冲击、经济下行等因素，存量房贷的压力比较大，也是目前楼市不景气的根源之一。降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。
董希淼也表示，适度降低存量房贷利率，有助于减轻居民住房消费负担，减少居民提前还款行为，促进房地产市场健康平稳发展。建议通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率。比如，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差。
建议：“提前还贷”还需结合个人实际
那么面对提前还贷潮，存量房贷用户是否适合提前还贷呢？董希淼建议，是否提前还贷，需要贷款人根据自身资金、投资和资产配置等多方面情况进行权衡。如果是等额本金和等额本息刚还不久的房贷，在利率较高时才有必要提前还款。相反，等额本息的还款方式前期偿还利息多、本金少，如果还款已过半，可以不考虑提前还款。如果是利率较低的公积金贷款，也可以不用考虑提前还款。
“理论上讲，刚买房不久，剩余利息较多的购房者也可以考虑；而还贷时间较长的购房者已经还完大部分利息，此时再去选择提前还款是不太合适的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，疫情三年，很多人收入受到影响，通过提前还贷可以降低每月还贷负担，但盲目跟风提前还贷并不可取。用机会成本的原理，把资金还了房贷，就损失了用它增值的机会。“短期看，多数人投资收益很难高于房贷，所以提前还贷更划算，但去年资本市场表现不好，不代表今年也不好，还房贷最大的弊端在于损失了流动性，在减低负债和保留流动性的天平中，很多人只看到了前者，到底应该怎么评估，个体差异较大，也需因人而异。”
客户有提前还款的打算时，首先，要系统梳理下自己的资产情况，确定自己不是盲目跟风，目前闲置资金充裕且没有更好的理财渠道；其次，了解自己房贷银行的还款政策，比如是否有违约金，是否可分批次偿还，是否有提前还款的选择方案（期限不变减少金额或金额不变减少期限）等，综合考虑后择优选择；另外，如果是组合贷，优先还商业贷款部分。
此外，还有些借贷人试图通过“消费贷”或“经营贷”置换房贷，但“消费贷”等期限较短，且根据法律政策等规定，不得投向房地产等领域，一旦违反贷款合同约定用途，银行等有权提前收回贷款，此时，借贷人将可能面临额外法律风险，得不偿失。
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