本月施行！惠州小区业主大会和业委会有了指导规则
近年来，随着居住小区这一城市最小组成“因子”业主委员会（以下简称“业委会”）覆盖面不断提升，城市小区自治工作取得长足进步。但与此同时，围绕小区业主大会履职、业委会行为规范等问题也成为社会关注焦点，如何深化引领也成为城市基层治理提质升级的关键。惠州市住房和城乡建设局数据显示，截至2023年初，在惠州全市1900多个居住小区中，成立业委会并完成备案的小区数为488个，覆盖率约为四分之一。“小区业委会的成立有力提升了小区管理体系，也让业主们在遇到问题时有了‘当家人’，但新问题也随之而来，业委会的运行规范、权力监管，议事机制，以及如何换届和委员准入准出标准等不够明确，成为小区管理面临的新难题。”惠州市相关物业领域专家表示。
当前，随着惠州市人民政府印发的《惠州市住房和城乡建设局业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）4月1日正式施行，小区业主们的期待有望成为现实。根据新规则，惠州未来将全面厘清小区业主大会、业主委员会的委员准入准出、议事决策方法，以及业委会运行规范等各项规则，进一步健全小区自治，助力惠州基层治理工作更高质量发展。
决策机制更优化探索建立物业管理联席会议机制
居住小区是城市社区的组成基础，更是社会治理的基本单元，已成为了社会基层治理体系中不可或缺的组成部分，有序加强对小区业主自治组织的监管，也直接关系着惠州城市的基础民生。
事实上，深化小区业主自治水平，激发社区自治活力，惠州早在10年前就已出发。
梳理这一进程，早在2012年左右，部分小区业主希望筹建业委会优化小区管理便逐渐出现。反映到政府层面，2014年，惠州市十一届人大四次会议将《关于加强小区建设和管理的议案》列为大会议案交由市政府办理，议案针对业委会覆盖率、老旧小区电梯加装等多项基础工作都作出要求，希望全面提升小区治理水平。
住宅小区物业管理覆盖率95%以上、老旧小区改造有序推进、业委会覆盖率稳步提升……如今，随着该人大议案办结，物业招投标机制优化、电子投票方式的实施，小区自治工作也实现了大跨步。
据惠州市住建局物业管理科统计的实时数据显示，截至今年初，全市住宅小区成功成立业委会并完成备案的有488个，占全市1900多个住宅小区的25%左右。“随着业主委员会申请的要求和流程不断清晰，小区业主申请也越来越方便，现在还有很多小区在走着流程。”市住建局物业科相关负责人介绍。
一方面小区业主委员会筹建脚步加快，小区自治提速，另一方面也带来了新问题。
“现在小区召开业主大会，筹建业委会的申请是便利了，但成立后权责如何规范，谁来监管约束成为难题。”惠州一位要求匿名的物业领域资深人士介绍，从前些年的运行经验看到，尽管小区自治的目的都是为了小区管理优化，但现阶段小区业主的出发点更多的还是源于物业服务纠纷的应激行为，这也为小区新纠纷的出现埋下了隐患。
如何化解这一难题？惠州市资深物业从业人士、德正物业负责人房云峻直言有赖于管理机制的优化。他介绍，综合小区可能出现的纠纷问题，作为政府主管部门要尽可能地去避免人为去区分对错，而是聚焦到各方主体行为的规范，不断完善约束机制，将各方的权利和义务都限制在相应的规则之内，督促各方都依法依规行事。
随着新《指导规则》的实施，该问题也有望得到很大程度上规范。规则首先明确了全市小区业主大会、业委会的监督、指导部门为市住建局，县区住建部门、街道和乡镇对成立业主大会和选举业主委员会给予指导协助和监督。同时指出街道办事处和乡镇政府应组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，派代表担任筹备组组长，并指导筹委会根据规定要求确定委员名单、管理规约和议事规则等，并做好公示。
与此同时，指导规则还将在物业管理区域内探索建立物业管理联席会议机制。由街道或乡镇政府召集，根据工作需要由县（区）住建部门、公安派出所、居（村）委会、业委会和物业服务企业等单位的代表参加，共同协调解决物业管理活动中遇到的问题，将小区自治工作纳入进基层治理体系，多方多渠道共同议事决策，协同解决小区治理过程中遇到的问题。
议事方法更高效电子投票让小区事项表决真实可靠
不同于乡村议事，有着同宗同族的关系在召开大会较为方便，城市小区在议事环节，由于市民生活的流动性不断增大，且部分房屋出租或空置等问题，要顺利完成业主投票并不容易。
“在以前，召开业主大会议事投票，业主到投票点来投票是少数，更多的只能依靠委员们一家一家上门收取，费事不说，还特别容易被怀疑选票的真实性。”位于桥西街道麦岸路旁的某小区业委会委员曹女士这样介绍了小区在召开业主大会过程中的艰难。
事实上，随着小区自治工作的推进，小区事项决议引起的争议已成为小区纠纷的多发区。
房云峻介绍，在以往的小区业主大会投票过程中，很多投票都是代签、委托等形式，由于业主身份难以确认，这也会使得投票表决的真实性难以确认，这就可能造成投票结果没有说服力。他直言，类似这种情况一旦涉及利益纠纷，比如解聘物业的决议等，业委会和物业公司对于投票结果各执一词，就很容易导致矛盾激化。
如何改变这一困局？记者注意到，随着电子信息平台的搭建，惠州从2020年7月份开始持续推进的业主大会电子投票制度带来了小区议事效率的大提升。
负责惠州电子投票平台推广工作的马伟豪直言电子投票正在越来越为小区业主所接受。“业主只要有手机、会用手机就能投票，不受时间、地域的影响，结果直接生成，真实可靠。”马伟豪介绍，电子投票搭建起了便利的民意表达通道，有效解决了投票流程不清晰、公告通知难、投票参与难、身份核验难、统计核算难等难题，有效地化解了住宅小区物业管理与业主间的矛盾纠纷。
据惠州市住建局统计的数据显示，截至今年3月底，全市当前已有453个小区建立电子投票数据库，已成功完成了240次电子投票表决并公布了表决结果，共计171236人次通过“粤省事”小程序参与了业主大会的投票。“电子投票正在成为小区议事的首选。”马伟豪说。
值得注意的是，新施行的《指导规则》还将把这项机制进一步明确化。文件指出，业主大会会议表决事项鼓励采用电子投票。对于采用纸质书面征求意见的，该规则要求征求人审查核实业主身份证明、物业权属证明以及投票权数等资料原件，并要求业主本人签名。
“电子投票基本解决了线下纸质投票的所有痛点，业主共同公开议事，从源头上规避了投票引发纠纷的可能。”长期以来负责小区事务的桥西街道的城市更新办相关负责人直言，城市小区不像村集体，居民对于小区的关注程度不一，且业主分散各地，投票太复杂就很难让其参与其中，这也将给部分“有心之人”可乘之机，电子投票提供了便利途径，更多的小区业主参与小区事务，也能够让小区自治更加公开透明，幸福和谐。
此外，指导规则对于业主投票权利予以规范，明确按照专有部分的数量计算一个专有部分按一人计算。同时指出开发企业未售出和已出售尚未交付部分，以及同一业主拥有多套房的情况均按照一个人计算，避免了开发企业或个别业主所属房产较多而导致小区决议难以成行。
业委履职更规范开设共有资金账户 开展经济责任审计
近日，随着辖区政府主导的小区业委会换届工作稳步开展，惠城区水口街道的合生上观国际小区终于恢复了久违的平静。
早在2019年初，合生上观国际小区作为惠州首个实施酬金制物业服务机制的小区，通过成立业委会实现小区自治成为全市小区派发业主福利的先行者。在当年末，业委会利用小区公共收益结余资金集中为小区5000多户业主免费派发粮油和红包福利，经过社交媒体的传播，受到众多业主的羡慕。
到了2021年中，不到两年时间，小区关于业委会的各类投诉便开始不断在本地论坛和政府网络问政平台出现。多个业主开始投诉小区业委会成立以来账目不清，并对业委会成员提出了各类指控，这也导致了小区纠纷不断。
“尽管业委会不是营利性机构，但它是小区业主权益的代理人，代表着全体业主对外沟通和运行，而小区电梯广告和活动，以及公共停车费等公共收益并不少，这些收益的管理支配等都会受到关注。”市物业管理协会秘书长谢开文介绍，小区电梯放了什么广告，停了多少车，收益是很显见的，但设备维护等费用支出通常又没那么明显，这就需要业委会的账目明细，及时告知业主。
在水口街道上湖社区居委会近期举行的落实“党员回家，服务万家”工作机制合生上观国际小区沟通会上，曾担任过小区业委会成员的李先生就直言，成立业主委员会的同时也应该同步成立监督委员会，让业主委员会在阳光下运作，真正保持公心，一心一意为业主服务。
这项机制在新实施的《指导规则》里也将落到实处。规则要求业委会应当开设业主共有资金管理账户，用于电梯等公用部分使用收益、停车费用公共收益，以及业主大会和业主委员会工作经费的有关资金管理，并在账户设立或变更后15日内在公共区域公示该账户。针对资金收支情况，业委会应当按季度公示业主共有资金收支结余和收支项目明细情况。
值得注意的是，若对于资金收支情况有异议，经物业管理区域占业主总人数20%以上业主联名还可针对业委会开展经济责任审计。业主大会决定相关审计事项并委托具有资质的会计师事务所进行审计，业委会应配合提供审计所需资料，不得转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供审计有关文件、资料。
对于换届工作容易引起的纠纷问题，指导规则明确业主委员会任期届满不得继续履行职责。同时明确小区业委会任期届满三个月前，辖区政府应协助组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。前一任业委会在任期届满三日内完成业主大会、业主委员会的有关财务、文件资料、印章等资料的移交。
此外，新规则还对作为小区业主个人的业委会成员行为作出了规范要求，提出不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。若业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
记者手记业主共议共治共画幸福“同心圆”
作为基层治理的最小单元，小区自治被寄予厚望。加速提升小区业主委员会的覆盖面一度被认为是提升小区治理能力的破题之匙。
从惠州小区业主权利萌芽觉醒至今，经过10余年的发展，小区业主委员会这一新鲜事物到现在已毁誉参半。从全市已成立业委会的488个小区来看，有运行有序的，金碧花苑、金耀园等，业委会的成立加速小区业主权益的实现，小区环境向好发展；但更多见诸报端的则是纠纷，惠泽南苑一个小区两家物业公司服务的奇景，教师新村新老业委会的持续拉扯等。
过去，参与业主委员会往往被认为是满怀热情的公益参与，贡献自己的休闲时间为小区服务；现在，参与业委会有时被业主认为是有利可图。“没成立时小区还好好的，一成立就炒物业，弄得小区乱七八糟”……在笔者走访过程中，部分业主对于小区业委会的态度并不友好。
很显然，在小区自治过程中，业委会的运行发展一定程度上正承受着质疑，但与此同时也反映着小区正在发生的事情，被寄予厚望的业委会的成立正引发着新的小区矛盾。
为何如此？笔者认为原因并不只是小区业委会的运行，而是小区居民意识觉醒不断提升的居住需求与小区建筑、物业服务发展不匹配所引发的矛盾集中体现。
随着小区业委会的成立，小区业主权益有了代理人，小区以往被隐匿的物业纠纷和物业矛盾等被凸显出来。而且从目前已成立业委会的小区来看，很大一部分小区成立业委会的源头都来自于小区业主与物业的矛盾，只有成立业委会才能召开业主大会决议解聘物业和选聘新物业，这也进一步加深了小区业委会与小区物业之间天然的矛盾。
事实上，作为未来城市小区生活的重要组成部分，业委会和物业服务两者都是发展趋势。据惠州市住建局的数据，全市1900余个各居住小区中，物业管理覆盖率95%以上，业委会覆盖率25%左右，且均处于不断增加的进程。“业主、业委会、物业是小区生活的主体，小区自治要和谐，处理好这三者之间的关系是关键。”惠州物业资深人士受访时直言新《指导规则》的施行将是个契机。
细致梳理文件各条款内容，规则对于业委会的筹建、标准和准入准出，以及业主大会召开机制和议事方法都作出规定，明确了什么可以做什么不可以做，让小区行为参与者有了指引方向，也让各级主管单位有了评判标准。但同时也要保持理性，期待一纸文件就能解决社区难题显然不现实，还需要小区生活组成的各方主体共同参与进来，多换位思考、多协同议事，真正实现共治共享。
对于业委会来说，要充分了解小区运行的情况，回归到热心服务的本质，综合考虑服务费用、设备老旧和服务水平问题，与物业协商解决小区难题，真正成为小区矛盾的化解机构；对于物业来说，充分认识到新阶段居民对于社区服务的新要求，优化自身服务，用心用情服务好广大业主，提升小区居住体验；作为小区主人的广大业主也应更加热心地参与进来，督促业委会和物业履职服务，为小区发展献计献策，共同寻找小区矛盾和困难的解决途径，共画幸福“同心圆”，助力建设和谐宜居小区。
回归到《指导规则》施行，笔者认为加速在物业管理区域内建立物业管理联席会议机制是个具有突破性的探索。有效将镇（街）政府、住建部门、公安派出所、居（村）民委员会、业委会和物业企业共同纳入，在小区议事机制融入更大范围的基层治理体系，督促各方规范各类行为，提升服务，真正回归到完善小区自治工作的框架中来。
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