下半年大亚湾的潜在供货量预计约63.22万㎡
行至7月，下半年正式拉开帷幕，惠州楼市将如何走向？相关数据显示，惠州库存压力大、区域分化和以价换量等方面的表现短期不会逆转，下半年市场对稳增长政策的出台期望不断提升。2023年下半年，惠州市场以去化库存为主。由于房屋新开工面积及施工面积明显减少，不少项目推货计划延期，预计2023年下半年惠州新房潜在供应量依然保持低位水平，小幅度回落。据惠州中原研究中心统计，2023年下半年惠州潜在新增供应套数为2.14万套，新增供应面积约为224.06万㎡，供应量略低于去年水平。县区方面，大亚湾的潜在供货量预计约63.22万㎡，惠阳计划供货量约51.34万㎡，惠湾潜在供应体量收窄明显。惠城作为需求较为稳健的县区预计新增供货量约55.65万㎡，金山湖及金山新城板块依然是热门区域，市场热度向核心区域靠拢。仲恺根据市场需求适度收缩潜在供应量，预计供应量在40万㎡左右……但叠加新房、二手房的库存等，结合当前市场的去化速度，惠州未来市场压力依然较大。惠州中原研究中心认为，市场回归刚需与改善群体，投资需求明显减少，因此配套适合刚需需求的项目将更受刚需改善群体的青睐。在高库存低流速背景下，现阶段惠州楼市主要基调仍是以价换量。部分项目迫于销售回款、缓解资金流的压力，不少项目会持续推出优惠政策。分区域来看，核心热门区域的项目去化速度相对稳定，下半年价格或较为平稳；个别区域去化压力大的项目，价格变化将较为明显。
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业内观点
周玉仁：市场经历重建期 购房者可“捡漏”
“近期，惠州楼市个别楼盘确实存在大幅让利的情况，但我们不能把个别楼盘的短期行为，泛化成整个楼市的普遍行为，这是不客观的。”惠州市房协副会长、世联行粤东公司董事总经理周玉仁认为，当前主流的置业逻辑依然是选择在产业经济快速发展、人口流入的区域购房，长期来看，惠州楼市前景依然乐观。2022年惠州GDP同比增长4.2%，GDP总量超过了5400亿元，而惠州整体房价在11000元/㎡左右，首先可认为当前惠州房价和城市价值是相匹配的。同时，在过去10年，惠州人口净流入超过了145万，平均每年常住人口净流入接近15万人。此外，惠州是粤港澳大湾区核心城市之一，也是深圳都市圈的重要组成部分。惠州的惠阳区、大亚湾区与深圳的车程在一个小时内，通过城轨和地铁到深圳福田，也只需不到50分钟，而且深圳都市圈正在加速推进，产业经济人口高度融合。因此，惠州未来发展潜力值得期待。当下，惠州楼市去化周期较长，开发商只能以价换量回笼资金，同时部分开发商由于发展原因正在退出战线选择降价出货。基于以上两方面原因，市场将经历一段“秩序重建期”，而这一阶段正是置业窗口期，部分购房者可以“捡漏”。关于深莞惠通勤，周玉仁认为每天有136万人在深莞惠跨城通勤，恰恰说明了深莞惠通勤圈已初步形成。“深莞惠每日通勤人员以商务通勤为主，其中，道路和轨道出行达到85%以上。”他表示，从地图上看，目前深圳都市圈的区域结构与国际上的一些知名都市圈空间格局相当类似，已具备国际都市圈的空间特性。同时，深圳都市圈的道路交通设施完善，尤其是高速公路网络非常发达，铁路和轨道交通则有待进一步完善。“未来深莞惠三地之间将形成22条高（快）速路+32条轨道线路的跨市路网衔接方案，并大力发展海上交通，可以预见未来5年内，深圳都市圈的联系将更加紧密。”周仁玉说。
李建锋：新一轮政策或在路上
惠州资深地产评论人、惠州天策行总经理李建锋表示，降息对于房地产市场有一定的拉动作用，特别对于刚需购房客户，贷款成本有所下降。但仅凭一次降息（且是温和降息）可能“疗效”非常有限，无论是对当下的经济还是房地产行业而言，单纯降一次息远远不够。“针对目前的房地产市场状态，非常需要出台一些力度较大的放松政策，包括有选择地退出限购政策，全面取消限价政策，适当降低存量房利率，降低改善住房首付比例和贷款利率，尽快对房地产税做出明确的法律安排以及坚定不移地落实和推进保交楼。”李建锋认为，房地产市场需要给预期、给信心、给真金白银的支持，“降息可能是开胃前菜，新一轮向好政策或在路上，市场企稳仍需一定的耐心。”
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