惠州住房贷款“商转公”！这些问题，权威解答来了……
本帖最后由 千城 于 2023-8-25 18:06 编辑随着新增房贷利率不断下调，而存量房利率居高不下，面对新旧房贷利率“悬殊”，许多购房者为减少房贷利息支出，想要申请商转公贷款。
在网络问政中，关于商转公贷款的相关问题被问及频率颇高。很多购房者认为，只要是惠州户籍或购房地在惠州，就可以申请商转公贷款，其实不然。
商转公贷款业务是我市住房公积金管理中心针对本地缴存职工推出的惠民利民政策，目前暂不支持异地缴存职工申请商转公贷款业务。本期针对部分热点问题和案例进行汇总解答，希望对有办理商转公需求的申请人有所帮助。
【问题一】什么是商转公贷款？
1、商转公贷款是指惠州市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心“）向在我市购买自住住房时已办理商业住房贷款（以下简称“商贷“，该商贷仅用作购房）、现符合住房公积金贷款（以下简称“公积金贷款”）条件的职工发放的，用于偿还其商贷的公积金贷款；
2、商转公贷款分为“商转纯公积金贷款”和“商转组合贷款”，在符合条件的受委托银行办理的原商业贷款可转为纯公积金贷款或组合贷款，在非受委托银行办理的原商业贷款只能转为纯公积金贷款；
3、公积金商业组合贷款（以下简称“组合贷款”）中的商业贷款部分不能再办理商转公贷款业务（该笔贷款已存在公积金贷款业务，无法再次申请把商业贷款部分转成公积金贷款）。【问题二】商转公贷款需要提前还清商业贷款吗？
1、商转组合贷款，只需向原商贷银行提出商转组合的申请，无需个人自筹资金提前还款；
2、商转纯公积金贷款，需向房屋所在地的广发银行提出商转纯公积金的申请，我中心审批通过出具《商转公贷款额度确认书》后，申请人需向原商贷银行还清全部贷款余额。
（目前惠州市可办理“商转组合”贷款业务的受委托银行有建行、工行、农行、中行、广发、光大、交通、惠州农商、博罗农商、民生、招商、浦发、兴业、中信、南粤、广州、平安、邮储等18家签约银行。）
【问题三】办理商业贷款后多久可申请商转公贷款？
依据惠州商转公贷款业务有关规定，申请人应当在本市商业银行已办理用于购买本市行政区域内的自住住房的商业性住房按揭贷款（不含公积金组合贷款，组合贷款商贷部分不能申请商转公）且该贷款正常还款一年以上，尚未结清并处于正常还款状态（当前逾期状态或累计逾期超过3期（不含本数）不受理。
【问题四】商转公贷款额度如何计算？
1、个人最高贷款额度40万元，夫妻双方最高贷款额度60万元。贷款额度的确定根据申请人公积金账户缴存余额以及已连续按月正常缴存时间。
计算公式：连续按月正常缴存住房公积金满6个月：贷款额度＝个人公积金账户余额×8连续按月正常缴存公积金满12个月：贷款额度＝个人公积金账户余额×15连续按月正常缴存公积金满36个月：贷款额度＝个人公积金账户余额×20上述个人公积金账户余额不包含最近12个月内的补缴金额以及近12个月内从外市转移到我市的金额。夫妻共同申请贷款的，夫妻双方贷款额度单独计算，再加总；2、商转公计算贷款额度，除应符合住房公积金贷款的有关规定外，商转纯公贷款额度不得超过原商贷余额，商转组合贷款剩余商贷金额（原商业贷款余额减转公积金金额）不能低于原商贷六个月还贷额度，且在办理期间不能结清剩余商贷金额。注：惠州市人才住房公积金贷款额度优惠请关注官网相关政策。
【问题五】商转公贷款期限与商业贷款一样吗？
根据《惠州市住房公积金商转公贷款操作细则》规定，商转公贷款期限不超过申请时商业住房贷款的剩余期限。
举个例子：申请人原商业贷款剩余还款年限为15年，那么申请商转公贷款期限最长为15年。
下面列举几个容易被申请人误解，不符合申请商转公贷款的案例：
01【案例】首套住房为商业贷款已还清未售，未办理过住房公积金贷款，第二套住房纯商业贷款，能否申请商转公贷款？
这个问题分两个点来讲，第一点：普通职工家庭名下有两套住宅性住房不可申请商转公贷款。因商转公贷款要求“首房首贷”：申请人及其配偶未办理过住房公积金贷款，且申请商转公贷款的住房系申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女）唯一住房，即家庭唯一住房首次住房公积金贷款。
第二点：符合我市Ⅰ类、Ⅱ类人才范畴的申请人将不受商转公“首房首贷”限制【即申请人或配偶已使用住房公积金贷款购买过一套住房且已结清或申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女）在房屋产权登记机构登记其家庭有两套房产的，均可申请办理商转公业务】。
（Ⅰ类人才是指《惠州市高层次人才分类目录》认定的特级人才和 A 类人才；Ⅱ类人才是指《惠州市高层次人才分类目录》认定的B类人才、C类人才以及全日制硕士、副高职称以上人才。）02【案例】申请人在惠州缴存住房公积金，未办理过住房公积金贷款，申请人和父亲为房屋共有产权人，其父亲名下已有一套自建房，能否办理商转组合贷款？
根据惠州住房公积金商转公贷款条件规定：申请商转公贷款的住房系申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女）唯一住房（用于申请商转公贷款的住房如有其他家庭的共有产权人，其他家庭成员拥有的住房套数也一并计算住房套数）。
案例中，该房屋计算房产的时候是需要将申请人家庭名下的房产与其父亲家庭名下的房产一并计算的，该房屋认定为二套房，且申请人不属于我市Ⅰ类、Ⅱ类人才范畴，因此不符合申请商转组合贷款条件。但可考虑办理商转纯公贷款，申请途中变更产权人，减掉申请人父亲的产权即可办理。03【案例】婚后商业贷款房屋，房产证上只有夫妻一方的名字（未在我市缴存住房公积金），其配偶在惠州缴存公积金，可以用配偶的公积金申请商转组合贷吗？
不可以，因为主借款人需是产权人，由于产权人没有缴存惠州住房公积金，不符合办理商转组合贷款条件。其配偶虽有缴存惠州住房公积金，但不是产权人，所以不能做为主借款人单独申请商转组合贷款。但可考虑办理商转纯公贷款，办理途中需增加配偶为此套住房的产权人。04【案例】夫妻双方有一方是惠州户籍，没有缴存公积金，另一方是异地户籍，缴存深圳的公积金，有一套商业贷款的房屋，可否申请商转公贷款？
不可以。根据文件规定，异地缴存职工在我市购买自住住房可以申请住房公积金贷款。但不受理异地缴存职工办理商转公、自建房以及大修自住住房申请住房公积金贷款的业务。
夫妻双方一方未缴存住房公积金，另一方为异地缴存职工，均不符合办理商转公贷款业务的条件。
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