楼市新政出台为惠州改善型购房群体带来利好！
“希望换套至少4房，大概140~150平方米的房子。”考虑到当前置业环境比较友好，李华（化名）近两个月有了换房的打算，一直利用闲暇时间寻找合适的置换房源。“有看中的房源，但还想多对比，毕竟也不急。”8月底以来，一系列楼市新政的出台为改善型购房群体带来了利好，提升了他们的置业意愿。日前，一组来自克而瑞的研究数据表明，新政后改善人群置业节奏加快。比较8月和9月改善人群的置业计划，新政后近期有置业打算的改善型购房者占比上升9个百分点至77%。
政策进一步支持改善群体
近期，从中央到地方，多重政策支持改善性住房需求。克而瑞研究中心10月初发布的《2023年改善客户调研之置业意愿篇》调研报告显示，“存量房贷下调”“认房不认贷”和“换房退税费”是对改善人群购房决策影响最大的政策利好。
其中，存量首套房贷利率的降低直接减轻有房人群的经济压力，“认房不认贷”和“换房退税费”政策更是切中改善人群痛点，有助于降低置换成本，促进“卖一买一”的联动需求，因而对改善人群的购买力影响最明显。
同时，该报告还透露，重视首付比例下调的改善人群占比约占三成，大部分改善人群认为，虽然购房门槛有所降低，但是他们仍会理性评估自己的长期还贷压力。
惠州方面，继前期落地“认房不认贷”“二套房贷利率降至4.4%”“换房退税政策延续到2025年底”等政策后，近期两度优化住房公积金政策，通过提高“多孩家庭贷款额度”以及执行“公积金认房不认贷”，进一步释放刚性和改善性住房需求，为惠州楼市健康平稳发展注入新动能。
按照最新规定，惠州职工家庭已使用公积金贷款购买过一套住房，现已结清且在惠州市无房产，全国范围内第二次使用公积金，可按照首套房政策执行。对于“卖小买大”“卖旧买新”的职工而言，购房压力将得到进一步缓解，有助于提升他们的入市积极性。
有业内人士分析认为，近期的一系列利好政策，从不同的角度促进改善性住房需求释放，为改善换房群体打开了“置业窗口”。同时，也为房地产市场注入新的活力，有助于市场实现健康有序发展。
市场
改善住房需求逐渐明显
在新政利好的推动下，改善型群体的购房热情被激发出来。
李华一家便是其中的典型代表。作为一个三孩家庭，他们一家五口目前居住在8年前购买的一套三居室，空间略显狭窄，夫妻俩希望能够改善居住条件。新政出台后，李华发现他们具备购买第二套房产的条件，于是开启了看房行动。“已经有一套自住，所以我们不是很着急，打算在今年底或明年初定下来。”
与李华类似，方小姐近期也有置业打算。“我们两孩家庭在考虑换房时，至少需要选择140平方米的户型。”方小姐表示，看了市场上多个项目后，她的“选择困难症”犯了。“目前的改善产品除了一些价格超预期的高端项目，其他产品同质化比较严重。”
当下，随着人们追求的生活质量越来越高，改善住房需求逐渐明显，惠州楼市也逐步向着改善时代迈进。
据惠州中原战略研究中心数据统计，2022年上半年，全市新房成交结构有所调整，其中建面90~180平方米的产品占比有所提升，较去年同期上升7个百分点；90平方米以下纯刚需产品下降较为明显，180平方米以上大户型产品成交维持稳定。全市纯住宅网签主力面积段为建面90~110平方米，占比为37%；其次分别为建面120~144平方米、60~90平方米及110~120平方米产品。
今年9月的交易数据，也侧面反映了改善型购房者正成为市场的主导力量。据惠州中原地产数据统计，9月惠州新房住宅网签成交4628套，成交面积为47.43万平方米，套均成交面积达到102平方米。惠城区成交排名前十的楼盘，套均成交面积达到120平米以上。
与此同时，9月中旬金山湖岛内的湖心岛1号二期双湖景观新品开盘，当天成交了48套，成交均价28000元/平方米。
有业内人士表示，金山湖标杆项目的最高房价突破3字头，依然热销，这充分说明惠州市场不缺乏改善住房需求，但这部分群体需要综合考虑项目的地段、资源、品质以及房企的交付能力等多重因素。
房企
改善型产品供应增加
为应对新房市场改善型客户成为主流的变化，市面上的产品和户型的设计也在持续更新迭代，目前全四房改善型项目有增加趋势。与此同时，一些设计规范也在适应新形势的需求而进行调整。
改善型买家对于居住空间和面积要求较高，因此市面上四房以上户型产品也有逐渐增多的趋势。从“金九银十”期间取得预售许可证的项目来看，不乏湖心岛1号、天傲花园、中海龙湖臻如府、德威江誉城五期、富康·锦绣壹号等纯改善型产品的楼盘，主推大平层户型。众多大平层产品也为购房者提供了更多元化的选择。
此外，在售的隆生鹿江花园、惠奥·梵高的花园、华润置地曦江润府、龙湖·天宸原著花园等以改善群体为主要目标客户的项目同样备受关注。这些项目注重居住者的生活体验，多样的户型设计更能满足不同客户的需求。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前需求的两极分化十分明显。大户型、大平层往往对应着更高价格，如同一批次的新推房源，装修标准一致，但大户型的均价往往比中小户型要高。近两年改善型需求主导楼市的格局下，这类型房源的价格更加坚挺，也更受市场欢迎。
业内
当前是改善群体入市良机
政策利好持续发酵，再加上市场议价空间大，让改善型群体迎置业窗口期。“部分改善型客户，需要通过‘卖一买一’来实现二次置业，属于刚性需求的换房升级。这部分人群有实际换房需求，但受困于换房首付资金不足等限制。而近期‘认房不认贷’等政策，大大有利于改善一族换房。”一位业内人士解释，在市场促销楼盘增多以及政策支持的双重利好下，改善型需求迎来了较好的置业机会。
惠州中原地产总经理徐智勇表示，对于购房者而言，现阶段楼盘选择多、价格低、政策宽松，确实是购入住宅的好时机。建议购房者客观梳理自己的购房需求，多了解市场信息，理性选择产品。
徐智勇同时认为，单就产品的套均面积来看，惠州市场上的改善型产品确实占比不大。此外，虽然部分产品就面积而言，能称得上“改善户型”，但是楼盘同质化较为严重，在品质方面并未出现相对于刚需产品的明显升级。正如今年7月24日中共中央政治局会议首次明确提出“适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这种变化也需开发商摒弃野蛮发展模式，寻求高质量、精细化耕作。
如今，购房者对于市场上的住宅产品也不再照单全收，对产品的价格、品质、地段、未来预期等要求变高，因此片区和楼盘分化已成为必然。基于此，他建议开发商迅速走出高速发展时的旧有思维，快速了解市场需求，深度挖掘购房者的核心诉求。“在目前产品同质化日益严重、市场成交主要靠价格驱动的情况下，快速适应房地产发展新形势，较好满足市场改善需求，走出差异化路线是十分重要的。这种差异化便是产品的独特核心竞争力，也是开发商在价格战中能独善其身的法宝。”
来源：东江时报 邬玉婷，采用旨在分享，如有侵权请联系我们删除。
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