2013年上半年大亚湾区房地产 市场总结

               
            

　　2013上半年大亚湾区房地产销售情况

　　2013年上半年全区商品房销售面积为143万平米，销售总金额66.4亿元，销售总套数17242套，平均销售单价4635元/平米，多项数据创历史新高。
　　1、半年交易宗数超2012全年，创历史最高峰
　　2013年上半年大亚湾商品房销售总额为66.4亿元，相比2012年同期上升165%；销售面积约为143.13万平米，相比2012年同期上升177%。多项数据均打破了大亚湾房地产销售的半年度历史记录。
　　上半年商品房销售套数甚至比2012年全年销售总套数超出1006套，上半年销售面积与销售金额都接近2011年、2012全年销售总数，为大亚湾近年来的半年度最高值。

　　【数据来大亚湾区房产管理局】

　　同时，值得提出的是：由于比亚迪和中海油两个企业的员工福利房项目“亚迪二村”和“海惠花园”由去年年底开始大量对其内部员工销售，因此对大亚湾的成交量数据产生一定的影响。据统计，两个项目上半年的销售量分别为：亚迪二村777套共10万平米、海惠花园1349套共17.36万平米，约占全区总成交量的12%，在很大程度上拉低了区内商品房总体均价。
　　2、每月成交量均高于去年同期，与往年相比市场提前发力
　　2013年上半年大亚湾房地产市场较2012年同期对比，惯例下的寒冬不寒，1月份销售面积同比增长155%（海惠、亚迪约占11%），2月份同比增长257%（海惠、亚迪约占29%），上半年以暖冬开局。相对于过往的黄金5月，2013年上半年，片区房地产市场提前发力，3月份销售总面积就已达到近30万平米，同比增长286%（海惠、亚迪约占14%），4月至6月销售面积同比去年增长214%、155%、89%（海惠、亚迪约占12%、7%、4%）。
　　3、量升价跌，片区房价处于健康稳定水平
　　2013年上半年片区商品房销售均价4634元/平米，比去年全年均价下降4%。（如去除“亚迪二村”和“海惠花园”的销售数据不计，其他商品房2013年上半年的平均单价约为5090元/平米，2012年全年的平均单价约为5237元/平米，同比下降2.8%）整体而言，大亚湾商品房价格处于比较健康、稳定的水平。

　　

【数据来大亚湾区房产管理局】

　　2013年上半年大亚湾商品房销量快速增长的原因
　　除亚迪二村和海惠花园占市场销售总量的12%外，致使大亚湾商品房销量大增的主要原因还有两个：
　　第一，开发商营销策略的影响。年初以来，开发商改变了往年推货的策略，在3月份即开始逐步大量推货，在整体政策较为平稳，流动性中等偏松的情况下，叠加开发商推盘激增，推出更多平民化、适合刚需族的产品，通过打折等营销手段进行促销，使得这些产品的市场消化率较大。
　　第二，深圳市场的影响。2013年上半年深圳房地产市场，价格呈现逐步上涨的趋势，截止6月份深圳一手房相比较1月份涨幅18%，促进了部分的深圳置业人群的外溢性置业。
　　二、2013上半年大亚湾房地产项目报建情况
　　报建面积快速增长，后续供货强劲
　　2013年上半年，片区房地产施工报建面积共255万平米，较2012年上半年同比增长78.2%。（其中龙光城和华润小径湾两个项目占全区新开工总面积的40%）可以预见未来片区商品房供应量较大，市场销售压力或将进一步增加。

　　【数据来大亚湾区住房和规划建设局】

　　四、购房者组成：自住客占五成，自住兼投资客占两成，纯投资客占两成
　　根据世联地产统计的数据，对比2012和2013上半年大亚湾购房客户置业目的来看，购房者用于自住的比例由去年的40%增加到52%，上升了12%，而纯投资客的比例由去年的25%减少至21%，同比下降4%。总体来说，购房置业目的向自住方向转变较明显；另外一方面，购房者置业后入住的时间有所减短，2012年，购房者一般2-3年才考虑入住，2013年，购房者普遍考虑置业收房1年内即会入住。

　　【此组数据来自世联地产】

　　五、片区房地产发展态势
　　随着大亚湾片区发展，房地产市场出现分化，片区多极发展已出现：
　　以龙光城为代表的樟树浦片区，在地理位置的优势引导了刚需的强力发展。
　　以世纪城、太东时尚岛为代表的响水河以南片区，其商业的集群化发展已现雏形。
　　以华润小径湾为代表的霞涌旅游度假物业，将会在下半年入市，其集中的片区效应随着大品牌的进驻开始显现。
　　以大爱城为代表的龙海二路片区，其临近淡水老城区与惠州南站的的地理位置，成为继樟树浦后第二个刚需主导趋势明显的片区。
　　六。下半年大亚湾房地产市场展望
　　1、金融流动性中性偏紧，片区供应量大增，下半年理性发展
　　受金融环境影响，当前国内流动性已转向中性偏紧，但是由于流动性对房地产市场的影响存在滞后效应，因此三季度房地产受其影响不会很大，不过不确定性陡升是不争的事实。开发商出于对大环境的担忧，加之今年大亚湾商品房供应量大增带来的销售压力进一步增大，因此下半年集中推盘加速跑量的趋势将会显现。
　　2、产生更加多样化，高端资源性产品带动市场
　　随着华润小径湾、合生滨海城二期、宏海海景城、东能银滩等沿海项目的入市，将进一步带动大亚湾片区滨海物业的发展，客户置业的选择性将更加多样化，滨海资源产品也将在价格上上一个新的台阶。
　　3、利好兑现临近，片区房价迎来突破良机
　　厦深高铁惠州段施工顺利，将于10月份试运行，全线将在今年年底通车。轨道交通的开通有助于更多刚需客户的迁移。继09年沿海高速开通后，大亚湾房地产将在厦深高铁利好的带动下再次迎来突破良机。
　　4、环大亚湾新区发展总体规划将为片区发展带来跨越性进步
　　2013下半年随着大亚湾经济快速的发展，调控政策相对稳定，政策的影响比较有限，另外惠州《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划纲要》的出炉，走“以业兴区”、“向南向海”和“打造平台”的开发战略城市规划的优化调整，极大的加速了大亚湾城镇化建设，扩大了区域的辐射力，加速深圳半小时生活圈的形成，从而促进了房地产市场发展。
　　综合以上因素，协会预判：如无其他重大外部因素（如政策调控、其他不利因素）影响的情况下，下半年及未来大亚湾房地产市场将以平稳上升的趋势发展。