大亚湾——如今的价值洼地

        20多年前的深圳还是广东惠阳地区小县宝安的一个小村庄。1979年深圳开始建市；1980年8月26日深圳设为经济特区； 1984年2月24日至26日，邓小平第一次视察深圳，为深圳题词：“深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的”；1988年11月，国务院批准深圳市在国家计划中实行单列，并赋予其相当于省一级的经济管理权限。时至今日的深圳已是全国四大一线城市之一。深圳市是中国第一个经济特区，也是中国最年轻的城市。深圳这个曾以农田和荒山面貌呈现的边陲小镇，因其独特的地理位置，迎着改革的春风而一跃成为中国最具活力的、最年轻的、现代化的城市之一。


如今的大亚湾就好比20年前的深圳

大亚湾处在惠阳区和深圳市之间。东靠红海湾，西邻大鹏湾。濒临南海，水域面积近1000平方公里，是南海向陆地延伸最深的海湾，如同一个大袋子。湾内有岛屿和岩礁上百个，使其享有“海上小桂林”之美称。典型的亚热带海洋性气候，历年平均气温为21.8℃。
价值洼地优势：

●...大亚湾如今房价仅深圳1/6（深圳罗湖、福田30000元/平--大亚湾仅5000元/平）；

●...大亚湾大路坦荡似“深南大道”（石化大道双向6车道，连接深圳坪山、坑梓；大亚湾大道双向6车道连接惠阳淡水）；

●...大亚湾土地资源丰富，农民房少见，规划建设成本相对附近几大区域低太多（周边惠阳淡水虽说如今人口集中，农民房林立， 大量拆迁成本何其大）；

●...大亚湾惠州港--李嘉诚先生投资300亿打造（2012年惠州港年吞量已过5000万吨）；

●...大亚湾距深圳最近，紧挨坪山新区（过石化大道入龙岗中心城仅需20-25分钟；沿海高速抵达深圳罗湖、福田仅需40-50分钟）；

●...大亚湾核电站应取名为“大鹏湾核电站”更贴切（距香港最近，深圳第二，大亚湾第三）；

●...大亚湾目前进驻大亚湾的世界500强企业有12家（中文名称是荷兰皇家壳牌南海私有有限公司、中国海洋石油有限公司、日本本田技研工业株式会社、日本三洋电机株式会社、日本三菱化学株式会社、日本住友金属工业株式会社、日本住友商事株式会社、日本住友电气工业株式会社、日本住友电装株式会社、蒂森克虏伯（中国）投资有限公司、日本普利司通株式会社和和记黄埔有限公司）

●...大亚湾一座滨海新城，有着充分的旅游资源（大亚湾景点：大亚湾游乐场、清泉寺、辣甲岛、岩前万年庵、螺岭、小桂湾、铁炉峰、老虎洲等)。



■ 大亚湾·现状
　 2006年大亚湾全区实现生产总值（GDP）100。2亿，较05年增长90。3%，工业总产值、工业销售产值均分别增长261。7%和253%，惠州港吞吐量1639。2万吨、增长29。9%，完成外贸出口5。81亿美元，增长47。3%！从各项经济指标来看，以石化为龙头的产业集群效应正在逐步凸现、大亚湾经济后劲不容忽视！
　 以深圳年GDP近6000亿的规模相比，大亚湾百亿的年产值可以说是微不足道，但目前整个大亚湾规划区内人口仅12万左右（常住人口7万、流动人口5万），按足额人口换算、大亚湾人均GDP达到83300元/人，比深圳人均69450元还要高出20%！虽然经济发展颇具亮点、但目前大亚湾还处于城市化初级阶段，无论是城市的整体规划、城市配套还是整体的城市界面，距离现代化城市的标准还有较大的差距！
目前，大亚湾已经形成了“五区一岸线”的规划布局（石油化学产业区、西部综合产业区、港口物流仓储区、行政金融商务区、旅游休闲度假区和起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），呈现出蓬勃的发展态势，一座现代化滨海新城正崛起在南海之滨。

■ 大亚湾·地产
　15年前、遭遇宏观调控浩劫的大亚湾可谓一片颓垣败瓦、烂尾楼触目惊心，最早的淘金者们大多落荒而逃、狼狈不已！现在、随着大亚湾经济秩序的恢复、产业集群推动城市经济增长进入快车道，房地产也再次蓬勃起来，走进大亚湾项目工地随处可见、一如90年代的深圳！除了众多曾在这里载了筋斗的企业和人重整旗鼓外，大量外来、尤其是深圳的地产企业大举进军大亚湾！
　目前大亚湾的房地产市场大概只能用“大”来形容，一是量大，据当地开发商透露，大亚湾现年推盘量预计在200－300万平方米，如此供应规模相对一个人口仅仅12万的城区来说是不敢想象的；二是盘大，2、30万的项目对于目前深圳来说已经买少见少，但大亚湾动不动上数十万、上百万的项目却当是平常，拿地动耶过千亩，某一京城开发商甚至在区内拿下逾6000亩的综合开发项目！
　虽然周边有惠阳淡水提供一定的购买力支持，但面对如此大的推盘量、区内消化能力实在是非常有限，所以大部分项目将营销重心放在了唇齿相依的深圳，每逢周末、大亚湾街头满眼的粤B，除了到当地休闲场所消费外、大部分都是为地产而来，所以说“深圳人的后花园”，实在是一点也不为过。

■ 大亚湾·未来
　深圳楼市陷入僵持、大量富余资金出走大亚湾已是不争的事实，对于大亚湾房地产市场未来的发展，现在市场上有两种截然不同的观点：一是认为大亚湾正处于大发展的起步阶段，与深圳连接的地缘关系、楼价较低、未来有较大的成长空间；二是认为大亚湾开发量实在太大，而当地自住规模过小、购买力和市场承接力有限、后市堪忧！如果整体楼市出现衰退，大亚湾将首当其冲，极有可能重滔90年代初的覆撤！



　　[color=#00b050,strength=3);]—— 那么，各位，你又是怎么认为的呢？！







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成败在政府调控

13528089765 发表于 2013-10-14 03:17
成败在政府调控

调控真这么厉害？

不一样的心情 发表于 2013-10-14 17:12
调控真这么厉害？

是的呀