大亚湾片区凭啥越来越火？（连载、组图）

         近一个月，与业内人士谈及市场行情变化，无一例外会对“大亚湾热销”品论一番。据此前中原地产统计数据显示，8、9两月，该片区连夺惠州市销冠。而据大亚湾房协数据统计，2013年1-9月全区销售26685套，多项数据创历史记录。  一个90年代后萎靡雪藏多年的片区、一个因黑灯社区遭受非议的片区，如何能够在近一年内发生这样的逆袭？日前，编辑踩盘大亚湾，实地了解片区发展现状。
  不堪重提的前尘
  上个世纪九十年代，因为一场楼市重灾，惠州在全国范围出了名。而在这场毁灭性的灾难中，大亚湾作为病灶区，只留下数十栋的烂尾楼，为昔日的疯狂佐证。1992年前后，大亚湾以南海石化、熊猫汽车城、太阳城项目三大项目的利好，为彼时的惠州楼市鼓足了底气。在“90年代看惠州”的口号下，上千家房地产开发公司涌入了这方热土。但南海石化项目迟迟未能落户，熊猫汽车和太阳城变为镜花水月，外加国家宏观政策出台，严控房产贷款，开发企业普遍面临资金缺乏的窘迫，绝大多数房地产公司关门倒闭。据1999年惠阳区建设局调查统计，惠阳和大亚湾是惠州烂尾楼最为集中的地方，遗留了55万平方米的烂尾楼，52万平米空置商品房，积压资金8.5亿元。

目前仍有些烂尾楼孤守原地

  1998年，南海石化项目尘埃落定之后，惠州房地产市场开始止跌回稳。而在此期间，持续开展的“烂尾楼”复活战役，也让大亚湾及惠州全市的楼市有了再次进入春天的可能。十几年间，烂尾楼的重新启动成为市场趋暖的最明显标志。
  尤其是2007年～2011年，在全国大范围的楼市热潮中，一线城市房价一路飙升，尤其2008年的上半年房价更像是脱缰的野马，到了2011年上半年，深圳单价涨至2万元/平。受益于深圳房价的飙升，大亚湾作为深圳的后花园，楼市一片暖意，越来越多的深圳人前往该片区买房，其中大部分购房者为投资客，他们买房不为自住，更多是为了投资、解决户口等，直接导致大量楼盘空置，白天人烟稀少、晚上黑灯瞎火，大亚湾因此成为臭名昭著的“黑灯社区”。
  入住不足，导致配套难以匹配，而配套不齐全，又增加了入住难度，大亚湾一度陷入这样的怪圈，画地为牢般的牵绊不断。

(乐居编辑 卢振侠)

大亚湾 - 缩短的城际距离（2）

      日前，惠州住建局、交通局联合发布的惠州轨道交通规划修编草案显然给惠州带来意料不到的震动。在这份草案中，共有4条城际轨道和6条城市轨道，其中最引人瞩目的则是连接惠州城区和深圳的东、西两条城际轨道线。据悉，东线方案线路由莞惠城际轨道客运北站北端引出，沿北环大道向东穿金龙大道、惠民大道、东江后经水口、龙湖、淡水，终点至惠州南站与厦深铁路换乘，向西进入深圳东站。远期规划中，大亚湾至深圳的城轨长约20公里，将从大亚湾荃湾出发，经澳头进入深圳坪山，对接深圳地铁。据惠州市住建局乐观预计，城际线有望在5-8年内陆续动工，而城市线则需等到15年甚至更久以后才会着手建设。 

   随着惠莞轻轨开工建设构成深莞惠一体化的雏形，多年来一直自称“深圳东”却无法融于深圳的惠阳、大亚湾楼市将率先受益，一摘此前“睡城”的帽子。
  “去年，我们已开通了一路开往深圳的公交，今年计划再增开一路公交。”此前大亚湾区委副书记黄伟才受访时介绍。近年来，大亚湾致力推进大亚湾与深圳公共交通互联互通，完善区域快速客运设施，在现有城际快巴客运线路的基础上，继续推进大亚湾至深圳大鹏跨界公交客运班线的开通。
  据悉，厦深高铁惠州段施工顺利，并将于12月份试运行。乐居编辑踩盘后看到，京九快铁线路也将延伸到惠阳，轨道交通的开通有助于更多刚需客户的迁移。继沿海高速开通后，大亚湾房地产将在厦深高铁和京九快铁利好消息的带动下再次迎来突破良机。

厦深高铁拟将于12月份试运行

  “2010年前后，我们到大亚湾考察的时候，整个石化大道可以说是荒无人烟的，车子飚到120码都可以，现在你再来看看，还有谁敢这样？这说明现在随着配套的逐一落实，人气已经聚拢过来了！”金沙世纪城董事长吕联发的时候，他感叹。

大亚湾-辉煌的成交数据（3）
       由惠州大亚湾区房地产协会提供的2013年1～9月份大亚湾区房地产市场总结报告显示，1～9月份，大亚湾商品房销售总额为108.87亿元，相比2012年同期上升117.65%；销售面积约为228.30万平米，相比2012年同期上升122.52%。多项数据均打破了大亚湾房地产销售的历史记录。此外据统计，1～9月份商品房销售套数甚至比2012年全年销售总套数超出10449套，1-9月份销售面积与销售金额都已超出2011年、2012全年销售总数，为大亚湾区近年来的最高值。

该数据由大亚湾房协提供

  近两年来在大亚湾片区占据绝对市场优势的中原地产，此前也曾做过相应的市场统计。据显示，8月份大亚湾片区成交2886套，成为惠州全市各区县之首；9月份全市新房成交数据中，大亚湾表现再次让市场“亮瞎了眼”， 3329套的成交套数再夺全市销冠。值得一提的是，在片区成交均价中，大亚湾片区亦以7444元/平的价格，赶超惠城，高居片区之首。
  “这个区域的市场热度持续升温，究其原因，首先，传统的金九银十的季候因素发酵，整体市场氛围活跃，其二，供应量相对充足，龙光城 、卓越蔚蓝海岸、华润小径湾等大盘频频推货，对需求的释放起到促进的作用，其三，在这样的市场氛围下，成交价格较往年同期项目，仍然相对稳健，性价比对于购房者来说是一个不小的诱惑，此外，区域内有众多的规划利好呼之欲出，如‘环大亚湾新区’的概念即将出炉，厦深高铁即将全线贯通，区域内配套逐步成熟等等，这些利好为区域的居住氛围增分不少，同时，也增强了购房客的购买信心。”中原地产策略中心分析认为。

大亚湾 - 房、车都有了（4）

  从踩盘当日多个区域项目销售人员反馈信息来看，大亚湾片区的置业者90%以上以深圳客为主，其中自住需求为主的占比超5成，相较“鬼城期”投资比例已大幅降低。
  此前有世联地产对比统计过，2012和2013年1-9月份相比，购房者用于自住的比例由去年的40%增加到52%，上升了12%，而纯投资客的比例由去年的25%减少至21%，同比下降4%。“总体来说，购房置业目的向自住方向转变较明显；另外一方面，购房者置业后入住的时间有所减短，2012年，购房者一般2-3年才考虑入住，2013年，购房者普遍考虑置业收房1年内即会入住。”该机构分析。

大亚湾项目日益得到市场追崇

  对于这份数据，惠州大亚湾房地产协会剖析其原因认为，大亚湾片区生活配套日渐完善是满足自住需求的关键。“世界零售品牌沃尔玛进驻大亚湾已于9月26日盛大开业，国美电器也于9月28日正式入驻大亚湾，澳大利亚著名商业品牌可可城、国内知名商业品牌天虹商场、大地影城等纷纷签约进驻大亚湾，将为未来片区的价值提升和人气聚集提供有力支持。”
  该分析也在踩盘当日得以佐证。沿石化大道至大亚湾西区，可以看到片区内医院、学校等基本配套已基本完善。一些项目如金沙世纪城等主打“品质、刚需”概念的项目，得到自住购房者的推崇。
     促使自住购房者比例提升除配套的逐渐完善外，价格便宜是最大动力。
  “大亚湾的均价6000元/平左右，一套100平的房子差不多是60万元，而同样的面积，我在深圳即使坪山可能也要100多万元，差额40万元，我可以买台车了！”此前大亚湾某个项目开盘现场，一位工作在深圳的准业主算了这样一笔账，“以后轻轨通车了，往来会更方便，让父母带着孩子住在这里，我们周末回来，也是不错的选择！”

大亚湾-多重利好成就热销（5）

      在交通和生活配套逐一落实之外，市场对大亚湾片区的看好还基于几个方面。 

 首先是政策扶持，政府建设片区的决心加强。环大亚湾新区是惠州面南向海发展的战略拓展区域，是惠州实现跨越发展的重大战略平台，7月18日，惠州召开市委全体(扩大)会议，出台“1+1+6”文件，明确提出“六大计划”，把环大亚湾新区、“潼湖智慧城”两大平台放到更高的战略起点来谋划，打造“核心增长极”，提升发展水平。另外惠州《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划纲要》的出炉，走“以业兴区”、“向南向海”和“打造平台”的开发战略城市规划的优化调整，极大的加速了大亚湾城镇化建设，扩大了区域的辐射力，加速深圳半小时生活圈的形成，从而促进了房地产市场发展。
  在规划布局上，大亚湾也正以现代化滨海新城的面貌出现在世人眼前。目前，大亚湾已经形成了“五区一岸线”的规划布局(石油化学产业区、西部综合产业区、港口物流仓储区、行政金融商务区、旅游休闲度假区和起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线)，呈现出蓬勃的发展态势，一座现代化滨海新城正崛起在南海之滨。
  其次是土地供应充足。即使是较为繁华的大亚湾中心区，片区内仍有大片土地荒草丛生。从惠州大亚湾经济技术开发区国土资源局上了解到，截至目前，2013年大亚湾片区总挂牌地块19宗，其中12宗为商住用地，已成交11宗，房企拿地热情高涨。

2013年片区有11宗商住用地成交

  此外，大亚湾片区内产品多样，尤其是随着华润小径湾、合生小桂湾 二期、宏海海景城 、东能银滩 等滨海项目的强势入市，定义了滨海人居新高度，进一步带动大亚湾片区滨海物业的发展。