大亚湾2014年第一季度房地产市场运行情况分析（图）

     2014年第一季度，在全国市场表现普遍低迷、发展增速放缓、成交量呈现不同程度降幅的情况下，大亚湾区房地产市场在一定程度上延续2013年发展热度。在厦深高铁正式投入运营、《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划纲要(2013-2030年)》(下称《环大亚湾规划纲要》)审议通过以及新型城镇化政策出台等多重利好的持续作用下，市场虽有一定放缓，但各项交易备案数据赶超同期，实现稳步增长。

大亚湾房地产

　　从区房管局提供的商品房交易备案数据来看，1月份，市场延续2013年底的旺盛势头稳步增长;2月份，受传统春节假期的影响，市场交易放缓;3月份，“楼市小阳春”没有预期火热，购房者观望情绪较浓，但整体市场相对平稳，交易数据仍高于同期。而从网签数据看，除均价有上升外，一季度各月份数据较去年同期均有下降，后有说明。

　　下阶段，随着两会后定调稳增长、调控差别化的长效机制的继续推行，政策趋于明朗，再加之新型城镇化的不断深入，深莞惠同城融合不断加深，《环大亚湾规划纲要》的落地实施，区域轨道交通、市政配套、生活配套的不断升级，购房者需求将会逐步恢复，但受限于片区金融市场的严峻形势以及交易备案数据存在的延后性，未来各房企开发脚步将放缓，同时受全国市场环境影响，购房者观望情绪也将加重，因此交易数据恐有回落，增长幅度进一步收窄。相较去年，快速增长的局面恐不会出现，市场将维持在平稳区间，进入调整过渡期。

　　一.2014年第一季度市场交易情况

　　1、交易数据高于往年同期，市场增速放缓

　　根据区房管局提供的商品房交易备案数据，2014年第一季度，大亚湾区房地产市场商品房销售总面积为80.56万平米，同比增长17.1%;销售总金额为49.38亿元，同比增长57.5%;销售总套数为9495套，同比增长3.2%;第一季度平均销售单价6129.54元/平米，相比2013年同期增长34.5个百分点。各项指标均高于往年同 期数据，涨幅面略有收窄。

　　2、2014年第一季度市场先扬后抑，进入高位回调阶段

　　延续2013年底多重利好下的市场火爆态势。2014年1月份，各项数据均创历年同期新高，其中销售总面积为36.52万平米，同比增长98.8%;销售金额为23.84亿元，同比增长180.5%;销售总套数为4503套，环比增长119.3%。从销售均价看，1月份普通商品房销售均价为6529.86元/平米，同比上涨41%，整体数据可观。

　　2月份进入传统春节淡季，但仍保持6187.99元/平米的可观均价，3月“楼市小阳春”不热，“楼市崩盘论”、降价潮舆论不绝于耳，加之个贷收紧，购房者观望情绪浓烈，市场回归平稳。

　　3、销售均价水涨船高，片区整体实力提升

　　2014年第一季度商品房销售均价6129.54元/平米，高出去年收盘均价5209.19元/平米17.7个百分点，首月均价更高达6529.86元/平米，创历史新高。除得益于政策红利和片区自身配套建设的不断完善外，华润小径湾等滨海项目的集中推盘也在一定程度上拉高了整体均价。总体来说，大亚湾区房地产市场在经历了各种时期的磨练后，发展日趋稳定和成熟。

　　4、网签数据预示市场企稳，节奏放缓

　　根据区房管局提供的商品房交易网签数据，2014年第一季度，大亚湾区房地产市场商品房销售总面积为45.16万平米，同比下降41.5%;销售总金额为24.91亿元，同比下降29.1%;销售总套数为5058套，同比下降37.4%;第一季度平均销售单价5515.94元/平米，相比同期增长21.8%，从网签数据看，上半年市场不再延续去年迅猛增长节奏，开始稳步回归。

　　5、二手房交易回暖，市场发展渐趋成熟

　　2014年第一季度，大亚湾区二手房市场明显回暖，打破多年停滞局面，交易面积高达6.58万平米。表明片区房地产市场日趋成熟，已逐步建立起健康完善的市场体系。

　　6、市场存量有望推高未来交易量

　　目前，片区商品房存量约为299.8万平方米，按照一季度目前平均去化速度来看，需要大约11个月。预计未来房企将采取相应促销手段加大销售力度，加快资金回笼，因此有望推高楼市成交量。

　　二.2014年第一季度大亚湾房地产项目报建情况

　　2014年第一季度，片区房地产施工报建项目共7个，面积61.36万平米,同比下降4.5%，总体趋势有所放缓。一方面，2013年市场供应总量较大，开发商的推货压力仍然存在;另一方面，自去年下半年以来，“稳

　　健的货币政策”开始显现出偏紧的迹象，企业融资压力尽显，因此投资增速也受到一定程度影响;再者，春节过后，楼市刚刚复苏，部分开发商也奉行小量加推或是自然销售策略来试探市场的反响。

　　三、惠城区、惠阳区、大亚湾区三地市场销售情况对比(因三地统计口径不一致，故采取相同口径对比的方式，以下有具体说明)

　　1、大亚湾领跑惠州楼市，市场交易活跃

　　根据大亚湾区和惠城区两地房管局提供的备案数据，2014年第一季度，大亚湾区总交易宗数9495宗，高出惠城区53%;总交易金额49.38亿元，高出惠城区7%;总销售面积80.56万平米，高出惠城区21%;销售均价方面，大亚湾区第一季度均价为6129元/平米，低于惠城区12.6%。

　　根据大亚湾区和惠阳区两地房管局提供的网签数据，2014年第一季度，大亚湾区总交易宗数5058宗，高出惠阳区154.9%;总交易金额24.91亿元，高出惠阳区127.69%;总销售面积45.16万平米，高出惠阳区134.47%;销售均价方面，大亚湾区第一季度均价为5515.94元/平米，低于惠阳区2.86%，基本持平。

　　四、2014年第一季度大亚湾区房地产市场特点分析

　　1、购房者组成比例变化:自住客接近九成，纯投资客比例锐减

　　世联行、中原地产调研数据显示，约80%以上的购房者在大亚湾购房是以自住为目的，高铁开通后，纯投资客的比例由此前的80%多降至13%，自住与投资客比例发生对调。另外一方面，购房者置业后入住的时间有所减短，从前几年的2-3年才考虑入住，目前普遍考虑置业收房1年内即会入住。

　　2、受金融环境影响，市场进入调整期，投资和销售有所放缓

　　随着利率市场化的不断推进，流动性持续偏紧，对房地产市场的影响在今年开始显现，因此在一定程度上抑制了部分置业需求。销售终端增长幅度放缓，企业也不得不调整投资节奏，以消化库存为主，确保资金回笼顺畅。

　　3、卖量到卖品质 产品更加多样化

　　随着大亚湾整体实力的提升和房地产市场发展的日趋成熟，多数开发商着力“卖”品质。通过增加配套，例如大型商业区、名牌学校、品牌物业等打造项目品质和项目高附加值，再加之滨海资源产品的不断入市，客户置业的选择性更加多样化。但在当前银根收紧的情况下，也不排除开放商通过促销手段加速跑量，加快资金回笼。

　　未来大亚湾区房地产市场展望

　　一、量价增速放缓，需求平稳释放

　　随着两会明确推进以重点发展中小城市，引导大城市优质的资源向中小城市流动的新型城镇化政策，占据地理优势的大亚湾，迎来发展的黄金时期。新型城镇化带来的城市更新改造、基础设施建设、产业结构调整等，尤其是住房需求增加，都将成为房地产业的发展机遇。大亚湾承接周边产业和人口转移的趋势进一步加强，片区房地产行业量价仍会平稳攀升，不过增速会放缓。

　　第一，虽然中国人民银行决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行和农村合作银行人民币存款准备金率，但在稳健货币政策取向下，不会影响银行体系总体流动性。2014年我国将继续实施稳健的货币政策，保持货币信贷和社会融资规模平稳适度增长,维持“紧平衡”仍然是央行的主要目标。本年度银行银根收缩更厉害，意味着购房者从银行贷款将会有更加苛刻的条件,房贷市场目前面对的情况一方面是银行放缓房贷审批进度;另一方面，各大受理银行逐渐提高首套房贷款利率。这在一定程度上抑制了购房者需求。

　　第二，2014年国内经济下行压力持续加大，从中央到地方政府都在寻求保持经济稳定增长的良策。就房地产调控政策而言，今年将继续执行“双向调控”的灵活长效机制，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。因此供求关系将维持平稳，市场理性过渡。

　　第三，大亚湾区房地产市场在经历了2013年的快速增长后，回归平稳，成熟和理性将是发展主节奏，骤升骤降的现象将不会出现。在市场资源配置的引导下，购房者需求也将得到平稳释放。

　　二、政策红利持续释放，营造片区楼市新格局

　　1、新型城镇化与深莞惠一体化凸显大亚湾地理优势

　　2014年是推进新型城镇化的开局年，在重点发展中小城市，引导大城市优质的资源向中小城市流动的政策导向下，跟周边城市、特别是深圳具有非常好地源关系的大亚湾，无疑尽显优势。在深莞惠一体化的呼声越来越迫切、实际融合越来越紧密的背景下，具有“深圳后花园”之称的大亚湾更具吸引力，相对于深圳高企的房价，大亚湾片区的“洼地”效应及高投资性价比显现。工作生活双城化、房子两地买、生活周末化，也被越来越多的人追求和接受，一体化进程一旦突破，大亚湾未来激发的能量将不可想象。

　　2、环大亚湾新区发展总体规划将为片区带来跨越性发展

　　环大亚湾新区的规划建设，在新型城镇化的背景下，更具有可操作性。环大亚湾新区的城市化建设，将让围绕深圳为中心的城市群的交融，进入一个加速提升的状态。随着建设的不断铺开，大亚湾与周边城市相融合的条件将一一被建立，区域发展有待升温。

　　3、区域调控政策差异化让大亚湾承接周边城市外溢需求成为可能

　　2014年，一线城市商品住宅供需矛盾依旧突出，短期房价上涨压力较大，因此行政调控仍将作为有效的调节手段。相比较而言，政策环境相对宽松的大亚湾，随着各项基础设施逐步完善，市场被慢慢培育成熟，越来越多的外地置业者开始看好这个片区。

　　4、轨道交通不断升级，生活配套日趋完善

　　未来厦深铁路延伸到惠州火车站、京九快铁线路延伸到惠阳、轻轨13号线和深圳对接，让大亚湾迅速进入轨道新时代。4月11日，省交通运输厅在深圳主持召开了《深莞惠交通运输一体化规划》(以下简称《规划》)评审会，该规划确立了深莞惠交通一体化目标，同时规划了“九纵八横九联”高速公路网、“九纵十横十四联”城际快速干线和“四纵两横一支”城际轨道网。《规划》显示，2030年深莞惠三地中心城区之间、与香港广州之间将实现1小时互通，其中深圳到惠州将有2条城际轨道，到东莞有3条城际轨道。另规划透露，三地还将发展城际公交，构建镇区间、镇区到枢纽中心间的城际公交体系，随着深莞惠交通一体化的实现，大亚湾的地理优势有望凸显。

　　2014年大亚湾也加大了在配套设施方面的投入，预计将有3到4所名牌小学投入建设，同时计划出台新的商业扶持政策来推动片区各项生活配套设施的完善，大亚湾政府也在开始进行道路拓宽路网升级的市政工程。中商情报

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