大亚湾住建局过失，楼盘审批通过竣工说超标

翠堤尚园楼盘已有业主入住。南都记者陈海燕摄

　　 近日，位于大亚湾澳头的楼盘翠堤尚园业主们反映，开发商延迟交房，部分业主与开发商对簿公堂。对此，开发商回应称，“竣工验收在2年前原可以完成，但是，我们突然被大亚湾住建局告知容积率超了1.5，要求补交地价。可是我们当初报批的容积率是经过大亚湾规委会和住建局审批通过的。因此，大亚湾管委会和我们协商先交纳1000万押金，再通过竣工验收，所以导致延迟交房。”针对此事，惠州市人民政府出具行政复议意见书，要求撤销补交地价的通知。不过，行政复议建议书不是裁决书，这一文件对大亚湾政府、住建局并无强制约束力。大亚湾住建局解释称，“开发商到底要不要补交地价，大亚湾管委会领导正在讨论协商，尚无定论。”

　　已有多名业主要求退房或赔偿

　　翠堤尚园位于大亚湾管委会旁，分为两期，由大亚湾一通公司开发建设，共有900多套商品房，房屋于2008年开始建设，2010年开始陆续销售。目前，出现容积率争议是在二期的竣工验收时，且房子大部分已经售出。

　　业主刘先生说，他购买的房子是4000多元每平米，共50多万。按照当时购房合同的约定，开发商应该在2013年4月交房，可是，直到2013年底，开发商才告知他们验收已完成。“按照合同约定，开发商应该补偿我们每月的滞纳金为房屋总价的千分之三。我们已申请法院退房或赔偿。”

　　根据开发商提供的资料显示，目前，已有部分业主诉讼要求退房或补偿滞纳金。

　　验收时开发商被通知超容积率

　　开发商回应称，“我们原本可以按时竣工验收交楼的，但是，大亚湾住建局的一份通知告知我们的容积率超了1.5，需要补交地价，如不补交地价，我们无法通过验收。为了保护业主利益，我们和大亚湾区管委会协商，先交1000万押金，再通过验收。”
　　开发商回应称：“翠堤尚园的土地来源是比较特殊的。该地块是通过区管委会协调协议转让得来的。我们拿到这块土地之后，就到大亚湾住建局(当时为规划局)办理《规划建设许可证》等证件，2007年8月1日批复的规划要点该宗土地使用的容积率为3.5，2008年，大亚湾区规委会和住建局审查翠堤尚园项目设计方案核准的容积率是3.48。后来因为局部设计变更申请住建局审批，2012年2月，经过大亚湾区住建局的审批同意，容积率调整为3.52，并补交了调整容积率的地价约25多万元。”

　　南都记者从开发商提供的大亚湾住建局分别于2007年、2008年、2012年审批的文件看到，大亚湾住建局确实核准翠堤尚园开发商已将容积率调整为3.52，并与区国土局签订补充协议。

　　2012年8月，当开发商卖出大部分房子准备办理竣工验收时，大亚湾住建局突然下发的一份通知称，根据调查，翠堤尚园2.5万多平米的土地当年挂牌出让的土地容积率为2 .0，而开发商建设的容积率为3.5，超出了1.5，即增加计容建筑面积3.8万多平米，需要补交地价约2000万。

　　“这块地不是我们招拍挂得到的土地，而且，我们报批时，根本不知道它之前的容积率是2.0。我们报批3.48再调整到3.52，都是住建局审批通过的。而住建局从未通知我们之前的容积率是多少。另外，如果这块地容积率之前确实是2.0，住建局应该有备案。我们报批时就无法通过或者当时就被要求补交地价。现在，我们房子都建好了，突然发文说我们超容积率了。我们当然觉得很无辜。”开发商回应。

　　市政府建议撤销补交地价通知

　　南都记者从大亚湾政府于2010年发出的一份名为《关于经营性用地历史遗留容积率问题的处理办法》的通知。通知中指出，土地使用权出让合同中载明的容积率，后提高容积率的，需要补交地价。大亚湾政府根据这份通知盘查大亚湾所有在开发或已开发的楼盘中，翠堤尚园是被盘查后要求补交地价的开发商之一。

　　开发商已经向惠州市人民政府申请行政复议，申请撤销大亚湾住建局补交地价的通知。

　　南都记者从惠州市政府于2013年6月19日发出的一份行政复议意见书了解到，翠堤尚园项目的土地来源不同于一般的土地，而且2012年大亚湾住建局、国土局在批准申请人将翠堤尚园土地容积率调整到3.52时，并未要求申请人补交该地容积率由2.0提高至3.5的地价款。因此大亚湾住建局要求开发商补交地价款的通知不符合相关法律规定的信赖保护原则精神。于是，建议大亚湾住建局撤销开发商补交地价的通知。

　　不过，由于惠州市政府发出的是行政复议建议书而不是裁决书，因此这一文件对大亚湾政府、住建局并无强制约束力，而此事也一直拖延至今未能解决。“如今，我们还有1000万押在监管账户，无法解封。现在我们资金紧缺，如果这件事迟迟不解决，我们损失也很大。”

　　回应
　　尚需大亚湾政府领导讨论决定

　　为了解决翠堤尚园容积率的问题，大亚湾住建局召开多次会议讨论此事。在2014年7月23日的最后一次专家讨论会上，大亚湾住建局的法律顾问吴建伟说，根据大亚湾国土局的调查，该地公开出让条件是2.0容积率，行政许可时给出的容积率是3.5，提高的1.5容积率没有补交地价。他认为，当时住建局没有通知开发商补交地价只是存在过失，并不能因此免除一通公司应该补交地价的法定义务。

　　那么，开发商到底要不要补交地价？对此，大亚湾住建局有关负责人回应称，“当时开发商报批时的容积率，确实是我们核准的。但是，后来大亚湾政府出台文件盘查土地容积率，确实有查出当年该地块出让的容积率是2.0，但这块地开发商又不是通过公开招拍挂获得的，所以很复杂。我们也召开了多次会议讨论，但一直没有定论。”

　　该负责人说，“现在大亚湾住建局这一层面已无法解决这一问题，只有交给大亚湾管委会的领导来处理。不过，现在区管委会还没有给出一个明确的处理结果。补交地价的通知是否要撤销？现在还真不好说。另外，惠州市政府的行政复议建议书只是建议不是裁决，也无法作为参考。此外，如果大亚湾政府最终的决议要补交，开发商不愿意补交，双方只能通过司法程序来解决。”

　　专家
　　行政主体应为此买单

　　开发商报批时住建局审批通过的容积率突然被告知超标要补交地价，大亚湾住建局法律顾问承认该局有过失，但不应承担责任。那么，造成的损失和代价应由谁来买单？大亚湾区政府委托大亚湾住建局于今年7月23日就此案召开法律专家研讨会，根据大亚湾住建局于会后整理的会议纪要内容得知：中国法学会理事、中国行政法专业领域的知名法学家、广东外语外贸大学副校长石佑启教授认为：大亚湾住建局于2012年8月16日作出《关于翠堤尚园项目超容积率补地价的通知》这一具体行政行为，没有充分考虑历史原因，证据不足，欠缺公正合理性，且违反了行政法上的信赖保护原则，建议依法予以撤销，这是建设诚信政府和法治政府的必然要求，也是体现和增强政府公信力的明智举措。


　　惠州市人民政府法律顾问、惠州学院政法系教授董立山认为，首先，行政机关的具体行政行为的错误以及责任，不应该由行政相对人(事件中的开发商)来买单，因为不是行政相对人的过错，只是行政机关的错误导致的后果，应由行政机关自行承担。该案中，最初行政机关并未告知行政相对人容积率从2 .0到3 .5属于提高容积率的相关问题，应告知而未告知，剥夺了行政相对人选择的机会。这里，行政机关的错误可能分别造成行政相对人受损的结果和行政相对人受益的结果，如果行政相对人受益，则受益不得追回，而如果行政相对人受损，则政府应该赔偿损失。

　　另外，董立山认为，信赖保护原则保护的是行政相对人的利益，而不是行政主体的利益。按照信赖保护原则要求，如果行政相对人因违法行政行为而受益了，即使这一行政行为后来被纠正了，行政相对人已获得的利益也要被保护。如果行政相对人的利益因违法行政行为而受到损害，后来这一行为被纠正了，此一损害还要由行政主体赔偿。
　　采写：南都记者 陈海燕