融入大深圳都市圈 惠湾应开展优城运动

    昨日下午以“对标、融合、发展”为主题的2016年深圳东地产峰会在大亚湾华美达酒店举行。深圳房地产研究中心主任王锋、中国城市经济专家委员会副主任宋丁均给出了一致看法，即深圳东进战略，是过往数年惠湾片区融入、对标深圳的最好机会，惠湾片区应该以轨道交通为契机，推进融合深圳。


峰会上，地产人探讨惠湾楼市如何对标深圳。

    专家观点
    中国城市经济专家委员会副主任宋丁：
    融入大深圳都市圈深圳东也要坚持差异化

    1、主动策略：深圳正成轴心，主动快速融入大深圳都市圈，追求最佳回报
    以往的深惠同城化行政导向痕迹明显，效果不佳，近年来由于深圳经济强劲、住房需求强力外溢使惠州临深片区直接受惠，惠州应以更高视野、更大力度主动与深圳实施空间、经济、发展对接。

    2、跟踪策略：跟踪深圳东进1.6万亿投资动向，引导更多投资进入
    深圳东进战略推出1.6万亿总投资规模，成为区域经济最大风口。1.6万亿不仅投入深圳东四区，而且会有相当部分用于改善与莞惠河汕关系。深圳东是深惠未来经济社会关系深度整合的核心地带，要紧密跟踪1.6万亿投资动向，最大程度获得扶持。

    3、通勤策略：全力争取轨道通勤政策，以地铁城轨资源换地段优势
    同城化、一体化、都市圈，成型的最基础条件是轨道交通和快速交通，深圳东必须坚定推进落实与深圳主城的高密性通勤政策和策略。我们和深圳的关系怎么建立常态化，通勤有没有达到？只要在惠阳、大亚湾的范围内，在任何一个点上，在500到1000米的范围内，就可以直接在半个小时或者是40分钟之内搭到深圳主城，这就是通勤，现在还有一点距离，需要继续努力。以地铁城轨资源换地段优势实现之日，就是深惠通勤基本形成之时。

    4、优城策略：发起实质性优城运动，让临深片区真正“城市”起来
    惠州临深片区房价已经大涨，但城市价值尚未大幅提升。惠阳及环大亚湾须发动“优城运动”，全面提升城市价值。惠阳优城运动侧重于城市升级，让城市真正高大上起来；环大亚湾侧重于城市塑造，真正成为活力之城。

    5、异质策略：突出深圳东土地资源和环境资源优势，以差异化取胜
    无需照搬深圳模式，深圳东必须充分认知自身的独特优势并最大限度发挥其优势。深圳东的最大优势就是土地资源丰沛，环境资源优越；城市生活没有污染烦恼，只有蓝天白云绿色环绕；没有拥堵嘈杂，只有动人的小城故事；深圳东不是深圳，这里以空间、环境、品质的差异化取胜。

    6、文旅策略：以国际化视野打造深圳东国际高水平山海休闲度假产业链
    绵延海岸线，幽然绿林间，深圳东有太多的浪漫空间。把深圳人的周末、节假日统统收编于怀抱，深圳东浩瀚的绿色山海之间正在生成国际化的休闲养生度假带，假以时日，那就是深圳人无可匹敌的绿色生活方式选择。

    深圳市房地产研究中心主任王锋：
    深莞惠都市圈应改名深圳都市圈

    1、新一轮的调整拐点已经来了
    今年中国楼市整体火爆会导致楼市泡沫膨胀，尤其是二线城市比较突出。厦门、南京、合肥等老热点继续保持过热的状态，新热点如郑州、济南又出来了。最近二线城市在继上海和深圳之后，也开始通过限购、限价、限贷等一系列的方式开始稳定市场。

    所以我认为新一轮的调整拐点已经来了。当然了，大家不要灰心，新一轮的拐点是说全国，但是少数城市保持比较快速的发展还是有可能的。

    从整个中国楼市的供求关系来看，全国有667个地级市，只有30多个城市的楼市火爆，很多城市的房价还在持续下跌，库存消化不了。库存量依然很大，2015年底，库存差不多是28亿平方米，并且很不均衡。比如说一二线城市，热点城市的库存比较低，我们的标准是9个月。大部分的二线城市的库存量比较大，12到16个月。三四线城市，地级以下的城市库存都是大于18个月的。一年半以上的库存基本上是供过于求，这个地方的价格不会起来，市场也不会很活跃。

    2、未来5年房地产前景依然乐观
    适应新型城镇化发展需要，“十三五”全国城镇住房市场需求主要分为三部分：城镇化带来的新增需求，棚户区改造带来的需求，现有城镇居民的改善性需求。还有买学位房的，也是改善性需求，改善性需求会增加17 .5亿，总共加起来“十三五”期间，中国的购房新需求还是很可观的，有73亿。通过前面的分析，我对中国未来5年房地产市场的发展前景是乐观的。

    3、今年1-8月惠州楼价涨幅全国排第8名
    从今年1到8月份的楼价涨幅排名看，惠州排全国第8位。从前十名的情况来看，基本上现在的涨幅靠前的还是上海、深圳这些热点城市。深圳的面积是北京的八分之一，上海的三分之一，广州的四分之一，最重要的是深圳根本没有外围郊区，走十几分钟就出了深圳，所以我们没有郊区，所以我们的产业没有发展空间，这就是我们的现状，我们为什么一定要到惠州来，一定要到东莞去，因为我们没有空间。所以必须融合在一起，既解决了楼市问题，关键也解决了深圳人的居住问题。这就是最大的对标，我们需要你们，你们需要我们。珠三角广深以外城市楼市，我只看好东莞惠州，佛山勉强算一个。

    4、深莞惠一体化类似纽约模式
    不要再叫深莞惠都市圈，直接叫深圳都市圈。惠州的地理空间更大，更适合深圳的产业向这个地方转移，也适合人居向这个地方转移。深莞惠的模式，今后就是类似纽约、巴黎这样的发展模式，我们通过地理先行，轨道交通先行，可以建立新的居住点，深圳的人口向东莞、惠州迁移，形成近郊生活模式。深圳都市圈楼市发展策略，主要是参照国际上的模式，一个核心城市带动周边城市的发展。今后应该说深圳都市圈可能会在全中国形成一个真正意义上的都市圈，不管三个城市有没有合并，但是实际上在市场的作用下，我们都是一个圈。另外，也要加快房地产的跨境发展，推进房地产产业转型升级。

    对标、融合、发展
    议题1惠湾楼市如何对标深圳才能真正融合、发展？

    大亚湾房协会长谭建文：
    深圳东进战略，导致大亚湾市场量价齐升，真正承接了深圳客户群体的外溢需求。深圳的发展和扩容已经到了此前边缘的龙岗、坑梓、宝安、布吉等郊区，现在深圳将面临一个尴尬的局面，经济发展但是城市已没有空间扩容。惠州和东莞就代替了龙岗和布吉，随着产业的转移，交通的完善，临深的惠阳、大亚湾片区将成为深圳客户购房必然的选择，融合已经不可避免。

    龙光地产惠州区域总裁邓维杰：
    十年前的这个时候大亚湾是一个非常荒凉的地方；十年后的今天，尤其是去年有了收获。集团开始坚定看好临深片区的发展，出于战略的考虑，深圳市政府给出的深圳东进战略策略之外，更重要的是有了轨道交通，这是我们考虑的核心。因为轨道交通才能真正拉近城市的距离，如果轨道交通在未来完善到位的话，深惠的融合将造福两地老百姓。

    灿邦国际董事长陈江洪：
    行政区域已经不重要了，市场一定是在一体化的路上走得更远，已不需要再讨论趋势的问题了。我们应该考虑探讨未来和深圳的关系。

    现在整个大亚湾的市场去化量非常大，每个月基本上都是在4千套左右，存量非常少。另外，现在不只是大亚湾对深圳客户吸引，整个环大亚湾，或者是整个临深片区热度都在迅速地提升。整个大深圳都市圈的形成，既是机会又是挑战。因为还是存在结构上的竞争。在临深片区，如何把价值提升得更高，或者是更快地跻身于大深圳都市圈里，这才是整个深圳东片区的开发商应该考虑的问题。

    我个人觉得“优城”的概念也就是如何尽快地让更多的购房者入住到这个片区，这可能才是最重要能够迅速提升深圳东或者是环大亚湾优势的一个部分，把商业、配套、教育、公园、医疗等基础设施建设和深圳对标，这是当务之急。

    太东集团副总裁袁毅：
    深圳现在一套房子就要六七百万，而且生存得很苟且，其实生活还有诗和远方。但是作为开发商，其实我是有一点担忧的，我觉得这是一个没有硝烟的战场，因为我们作为惠州的企业，我知道很多企业在大亚湾的局势。未来大亚湾的房子承接的深圳人口和大亚湾现有的城市资源之间的矛盾将会呈现出来。

    开发商应该形成一种大市场小公司的理念，未来只有加大配套力度，因为现在相比深圳，配套实在是太差了。

    如何真正把大亚湾片区做成深圳的配套，我感觉有很长的一段路要走。从去年下半年开始，整个市场展现了一片蓝图，目前整个大亚湾的房地产市场，本身我们没有形成一致化，何谈我们和深圳的一致化呢？

    南方都市报副总经理郑胜利：
    我曾经在深莞惠三地生活，并且经常是一日跨三地，很长时间是一天跑三个城市。这几年的发展是让我们看到整个环深区域，或者是深圳东区域的高速发展。如果是回应主持人的讨论主题———如何对标深圳，我个人觉得从三个方面谈会比较合适：

    第一个是政府治理。
    在没有办法的情况下，市场可以推着，企业也可以推着政府走。但是实际上本身就应该做好政府的工作。如果说政府，大亚湾也好，惠州也好，在政府治理的能力和水平上能够和深圳政府对标，那我认为可能大家都幸福了。

    第二点是产业市场发展。
    我记得两年前大亚湾被说成是一个睡城，我相信谁也不希望它是一个睡城，这么一个美好的地方，应该不仅能够让深圳的人在这里休息，而且应该把一些合适的产业引入到这里，只有这样，这个地方才能留得住人，才能发展，而不像以前说的那样，晚上一看一片都是黑的，没有精气神。所以在产业发展上，除了地产之外，其他的行业，产业都能够进来，这是留住人的很重要的因素。

    第三点，重要的一点是文化的发展。深圳有非常强的文化特征，当然我想在惠州，在大亚湾这样的区域，我们要怎么样让来这里居住的人感受到本地的文化特色，因为现在的人消费远远不是物质上的消费满足，而需要精神上的，我周末在这儿不但要看电影，还要运动，还要欣赏戏曲，把大亚湾的区域价值提升上来。

    如果这三个领域大家都能够向深圳看齐，那么今天深圳东的所有美丽梦想都能够实现。

    议题2
    大亚湾应该定位成深圳的后花园还是卫星城？

    龙光地产惠州区域总裁邓维杰：
    大亚湾目前的定位不清晰，产业的基础也很薄弱，每一个发展商只在自己的项目里，你做得再好也只是一个点，没有形成面，产业不清晰，人们留下来也没有地方去发展，所以叫做卫星城也好，后花园也好，都不现实。重要的是政府层面，最终大亚湾、整个临深片区应该有一个非常清晰的定位，这个定位就决定了临深片区未来发展的自主权利，没有这个定位，你唯一的优势只是一个环境、土地，但是这些形成不了合力，都是点。所以临深片区的产业定位是最重要的。

    希望政府在这方面能够出台一些新的东西，比如说互补的定位啊，或者是独立出来的定位啊，有了企业的发展，大亚湾才能留得住人，留得住有品质、优质的人。

    灿邦集团董事长陈江洪：
    原来最早的大亚湾叫做“石化新城”，现在叫“滨海新城”，最近整个环大亚湾规划的一些定位，应该说是发生了很大的变化，特别是最近深圳推动东进战略以后，整个环大亚湾，包括整个惠州的政府层面的方向、宣传的导向，都是从深圳东进或者是深圳都市圈建设的大战略下走，所以整体看政府有些许的变化。

    当然里面还是有很多不尽如人意的，可能是被动，或者是速度太慢，或者是魄力不够。更重要的是必须形成倒逼的机制，从企业的角度尽量做一些提升优城生活的工作，比如说把我们能够做的配套做好，让更多的人住进来，以后就一定会形成倒逼机制，政府不会漠视几十万人甚至是上百万人在深圳东的居住形成的需求。

    到底大亚湾的定位是后花园还是卫星城？我个人觉得两个概念都不是非常贴切，首先后花园的概念，功能上是比较单一的。而作为卫星城，在整个都市圈里面，功能上相对比较完整，但是我觉得可能跟深圳的关系又远了一点。所以说两个概念都不是未来环大亚湾片区或者是深圳东发展的趋势，这个片区一定会成为大深圳非常非常重要核心的一部分，这是一个非常重要的节点，但不可能单独切离开整个大深圳的发展。

    这两天一个重要的消息，深圳已经把人才安居房和保障房盖到惠阳。大亚湾或是惠阳就是未来深圳东的一个非常核心的节点，而不是后花园或卫星城的定位。

    太东集团副总裁袁毅：
    五年之内要能够成为深圳的卫星城，打死我都不信。至于定位，五年之后再慢慢想吧。

    如果说后花园，你有文化吗？文化是很重要的，后花园还要干净，可是我没有看到，一下了高速路口，我想和20年前看到的深圳宝安太像了，所以说你要当后花园，你搞得脏乱差的话，也不成立。后花园还要在卫星城之后才能慢慢改。所以我个人认为卫星城也好，后花园也好，现在言之尚早。

    南方都市报副总经理郑胜利：
    确实我们愿意和业界作为一种政府沟通或者是双方沟通的桥梁，深圳东这样一个大的概念，很有可能在未来这个区域会成为一个大深圳都市圈的一个补充。当然也许不是5年，也许是10年、20年，但是我相信它的未来一定是大的都市圈里面一个环境优美的，又比较符合消费和生活的，甚至有丰富的产业、文化的区域。

    来源:南方都市报 蒋奇政 黎秀敏

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优城运动！---强烈支持！大亚湾应该定位深圳东部自贸区！！！！！！！！！！！！！