全省现房销售！海南全国首个推行，释放什么信号？

海南传来大消息！

3月7日晚间，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（简称为《通知》）。

来源：海南省人民政府网站

《通知》有三大重要政策内容，即发展安居型商品住房，实行本地居民多套住房限购政策和推行商品住房现房销售制度等。

海南由此成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份，也是疫情期间首个加码调控的省份。

这波操作背后，释放了什么信号？

全域“现房销售”的考量

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，新冠肺炎疫情对海南房地产业造成了一定影响，但通过落实省政府支持中小企业共渡难关八条措施、帮助企业复工复产七条措施和其他扶持措施，可以有效帮助房地产企业解决困难，渡过难关，加快复工复产，降低对房地产业的影响。《通知》的出台，并不是针对新冠肺炎疫情影响，放宽房地产市场调控，而是为了进一步贯彻落实国家关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的要求，巩固房地产调控成效，保持房地产市场稳定，原来的调控政策继续保持不变，并进一步完善。

《通知》提出的改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

对于实行现房销售制度，霍巨燃指出，主要是解决因商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，而这些问题是房地产投诉和纠纷的最主要因素。

“现房销售”之前在全国多座城市均有试点，但如同海南这般全域推行的情况实属少见。

分析：预售度存弊端

商品房预售， 是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。

中国内地现行的商品房预售制度起始于1994年，并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。

对于房企而言，通过预售制度，开发商在建设初期，就可以通过提前销售，占用购房者的资金，进而形成以较少的自由资金撬动项目建设所需的庞大资金的“杠杆”效应， 实现“空手套白狼”的经营模式 。

然而，商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在很多不可预料的因素和风险。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场出现的各种质量问题基本都与预售制度有关。虽然，预售制度加快了房企的销售节奏和建设数量，是房地产行业快速发展的基础条件之一，但对购房者来说，因为保障度太低，存在各种不确定风险，由此产生的大量纠纷经常让购房者付出不小的代价。

现房销售早几年再度被热议。2018年9月，广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。《通知》指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。随后2018年10月，深圳就推出了全国首个商品房现房销售试点项目深圳龙华金茂府。

值得注意的是，作为一个重资产的行业，房地产公司普遍有着较高的资产负债率，按照申万一级行业划分，剔除掉银行、非银金融两个行业之后，房地产行业资产负债率常年高居全行业之首 。

取消预售制，会让谁害怕？

一方面，取消预售制，房企周转速度变慢，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也将失去高周转的利器。

而疫情冲击之下，房地产企业资金本就紧张的情况下，一旦预售制取消，改为现房销售，意味着预售部分资金也被缩减，资金压力将会更大。

中信证券指出，现房销售一方面将增加开发商的资金压力，另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售，则通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节被切断。对地产商而言，建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补，且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售，项目周转率将被迫下降。

有地产业内人士指出，房地产是资金密集型企业，民营与国（央）企融资渠道和成本相差很大。原来民营企业还能靠高周转对冲资金压力，但高周转就牺牲了品质。现房销售下，能低成本融资的将是最终赢家，相比之下民营房企压力会更大。

另一方面，地方政府未必乐见“卖楼花”消失。

对于地方来说，高周转的好处，是提高了土地出让的效率，短时间内获得更多的卖地收入。如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？

所以，这几年，虽然包括深圳、苏州等地都推出了现售地块，但取消预售制的范围并不大，而且在疫情冲击之下，某些城市转而取消现房销售，重回预售老路。

可见，现实利益错综复杂，“卖楼花”显然不会那么容易取消。

海南打响第一枪，有何深意？

根据《国民经略》，海南式的探索，至少说明了三点：

其一，土地70年产权、公摊面积、预售制，这三大最受瞩目的楼市难题，正在逐步得到解决。

对于土地产权问题，国家已明确70年产权到期可自动续期。对于公摊面积，至少已经受到人民日报、新华社等权威媒体的持续关注。而取消预售制，海南迈出的这一步，也有十足的信号意义。

其二，不是任何艰难时期，都会出现楼市大松绑。

时代不同，经济周期不同，楼市所处的风险阈点不同，楼市调控的松绑红线同样会大相径庭。

正如这几天，广州、驻马店等地政策的“一日游”，足以说明许多问题。

其三，不是每个城市都对炒房听之任之。

前有长沙，明确拒绝炒房，官方表态：坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖。后有海南，壮士断腕去房地产依赖，逆势加码楼市调控。

长沙、海南走出的这条路，希望能为更多城市所复制。纾困而不刺激，托底而不重启，摆脱房地产依赖，才是经济长远发展之道。