房贷“越长越好”还是“越短越好”？内行：选错了可能白花冤枉钱

过去这十多年，伴随房价的不断上涨，刚需购房的压力和门槛越来越高，如果想在一二线城市买房，光凑齐首付款可能就需要动用六个钱包了。无债一身轻固然好，但在实际的买房过程中，能够全款买房的毕竟是少部分人，绝大多数购房者都会依靠贷款来买房。通过按揭贷款买房，除了可以让购房者提前获得住房，而且还可以使得开发商加速资金回笼，使得银行获得稳定的利润，所以对三方都是有好处的。一般来说，按揭贷款主要分为等额本息和等额本金两种方式，而大家普遍选择的贷款年限基本都在10-30年不等。

关于房贷的这些常识，大家基本都烂熟于心了，但在实际购房过程中，还是存在一些问题，笔者简单总结为两点：一是，究竟是选择等额本息还是等额本金？由于订房签约付款等一系列流程相对复杂，所以买房者对于贷款方式的选择往往拿捏不清，结果就是被房产中介、销售顾问牵着鼻子走。另一个是，按揭贷款究竟是越长越好还是越短越好？受传统观念影响，中国人普遍都偏于安全保守，所以不喜欢借钱消费，往往认为按揭贷款的期限越短越好，结果可能就会导致生活质量下降，压力很大。因此，为了避免后悔，在贷款方式和还贷期限的选择上，还是值得好好考究一番。

等额本息和等额本金，哪一个更适合你？

总体来说，房贷期限越长、贷款金额越大，房贷利息就越高，如果再具体到不同的还款方式来看，等额本息和等额本金之间的利息差距也并不小。假设贷款100万元购房款，还款期限为30年，参照现阶段普遍执行的5.88%的房贷利率来看，那么等额本息的还款方式要比等额本金多支付25万元利息。25万元什么概念呢？这基本相当于一个普通工薪阶层3-4年的薪资收入。可尽管如此，绝大多数人仍选择等额本息的还款方式，这是为什么呢？原因主要有两个：

一方面，由于本金和利息都已经平摊到了每个月当中，所以对等额本息来说，每个月还款金额是相等的，而等额本金是指每月所还的本金是相同的，利息则需要根据接下来未偿还的本金数额来计算，所以与等额本息相比，等额本金前期还款资金压力较大，比较适合高收入人群，就拿上面的例子来看，至少前120个月，也就是前10年，等额本金的月供要高于等额本息。反之，等额本息相对更适合资金不足的购房者。

另一方面，如果考虑提前还款，由于等额本息前期已经支付了大部分利息，所以对购房者来说往往会白花冤枉钱，但对银行来说却是有利的；而对等额本金来说，后期无论是本金还是利息都是相应减少的，所以如果提前还款，对购房者而言，自然能免去一部分的利息，但对银行却是不利的，所以银行往往会推荐购房者使用等额本息的还款方式。因此，接下来，我们就以等额本息的还款方式为例，看看贷款是越长越好还是越短越好。

对你来说，房贷是“越长越好”还是“越短越好”？

以等额本息为例，假设贷款100万元，参照现阶段普遍执行的5.88%的房贷利率，接下来我们看看贷款10年与贷款30年的区别到底有多大，计算结果如下：

图一：采取等额本息按揭贷款10年：

图二：采取等额本息按揭贷款30年：

根据上面两张图来进行比较，不难发现，在相同的条件下，按揭10年总共需要支付利息大约33万元，按揭30年总共支付利息大约113万元，后者比前者高出了80万元。这是什么概念呢？基本可以在普通三四线城市购置一套房产了。面对这种情况，购房者不仅仅需要对自己现阶段的经济实力、还款能力做出正确判断，而且还要对未来的收入及支出做出正确的、客观的预测，设计还款计划的时候最好适当留有余地。具体来说，如果目前经济收入较高，而且对未来也有乐观预期，可以采取少支出利息的方式，没必要多花冤枉钱，关键还能尽早摆脱房奴生活。

反之，对于资金不足的购房者来说，可以采取较长的还款期限，虽然利息是比较高的，但是由于每月资金固定，所以还款过程的压力小得多，也是相对轻松的。除此之外，还有一个原因，笔者认为，表面上看，按揭贷款30年要比按揭10年多支出高达80万的利息，想想都有点无奈和心疼，但是购房者如果把眼光放得长远一些，未来30年的还款过程可能真的没有想象的那么难。经济社会的不断发展，人们收入水平的不断提高，尤其是M2货币供应量增加带来的通胀，这些因素都给大家提供了弹性的还款区间。

不妨举一个再简单不过的例子，30年前，一分钱就能买一根冰棍，如今一根冰棍平均五六块，甚至更贵，这说明人们赚的钱确实多了，但一定程度上购买力也出现了下降。同样的道理，按照目前的通胀率来看，现在的100万，30年后仅仅也就相当于现在20万左右的购买力，可能连首付都不够了。因此，从长远来看，未来的月供压力会逐渐变小，对资金不足的购房者来说，贷款期限越长越好，更可况房贷可能是绝大多数人所能接触到的最低成本的资金了。当然，前提条件是没有提前还款的打算，否则前期已经支付了大部分利息了，岂不是要白花一笔冤枉钱了。

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