惠州楼市新政：看似平平无奇，实则大有玄机！

8月9日凌晨，被约谈10日后，惠州市住建局官网发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，落款加盖住建、自然资源、市场监管等六部门红盖章。 如你所愿，惠州新政出台。 《通知》全文1286字。初看之下，老生常谈；细看之下，干货满满；反复再看，顿感新政淡定从容。尽管是深夜发文，但显然早已反复推敲，款款有深意，字字是珠玑。
整个上午被反复刷屏的真话君赶紧码字给大家分享分享。
首先还是简单再过一遍核心内容（或翻看真话君上一条推文查看《通知》原文）： 1、房价地价联动，出让地块时住宅销售限价2、商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源3、高价楼盘半年内成交价折扣率低于95折，未推售房源备案价格下调4、严格执行三年限售政策5、重点片区（惠阳、大亚湾）暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房。根据市场变化情况，及时调整重点片区的范围6、严审企业购地资金来源，超出“三道红线”房企禁止参与土地招拍挂7、严查市民购房资金来源，禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款8、建设保障性租赁住房，解决新市民和青年人住房保障问题 可以这样说，惠州本轮新政措施是几乎扫掉了惠州市场所有存在、或潜在的坑，同时有保留了行业发展的所有可能性。 之所以把观点先摆出来，完全就是为了表达惊喜。在被约谈后，在被隔壁兄弟城市打了背杆之后还能保持住这份冷静，实属不易。 话怎讲？ 先来溯源，城市为什么要调控？肯定是市场运行出了问题，7月29日住建部约谈惠州等5城：5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳。 住建部副部长倪虹要求各地确保完成稳地价、稳房价、稳预期的目标。坚持“房住不炒”定位，履行城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。 惠州问题严不严重？ 看作为约谈参考的国家统计局70城6月价格变动指数，惠州新房同比上涨6.3%，不说同被约谈的银川11.2%、徐州9.2%、泉州7.2%，国家调控模范生长沙的6.7%也比惠州高。二手房也类似，均处在中位。 地价则在金山湖、石湾地块挂牌中出现高溢价，多家企业疯狂竞夺。 根据约谈会议的主旨：“房住不炒”是基础，市场平稳健康发展是要求。稳地价、稳房价、稳预期是任务。可以明确的是：只要“三稳”任务完成，市场平稳健康发展就肯定有谱。
“稳地价、稳房价、稳预期”。题目出好，如何答题？ 对于当前市场，众多先烈在前，这已经不再是问题，而是选择抄哪份作业，怎么勾涂答答题卡的事情。学中山不够有佛山，佛山不行有东莞，东莞再不行有先行示范区（深圳），还不够的话，越级抄一下国家模范生长沙肯定一劳永逸。 但惠州新政没有仓促下手，尽管可能跟兄弟城市背后捅刀有一定关系，但最终没有贸然抄作业，而是走出了新政这招棋就是智慧。
细看《通知》，全文针对土地出让（限房价、限地价、竞配建、竞品质）、销售方法（销售、限购）、信贷情况（限贷）等各个调控的层面悉数施策，但又不限于政策条文的堵漏，均给予施策的灵活性和可控性，充满了惠州特色的印记。
刚柔并济，杀人诛心（这是我要说的核心主旨）。

原则性的问题被厘清了 看吃瓜群众的各色评论：重提“限售”是老生常谈，“限购”只是惠湾区域，且没有限社保、没有限二手房，力度不痛不痒。 是否真如此？ 看看条款内容：严格执行新购住房三年限售政策，重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。政策说明明确重点片区为大亚湾经济技术开发区、惠阳区，提出根据市场变化情况，及时调整重点片区的范围。 不同于深圳、东莞等对于社保、流水等要求，惠州“限购”仅明确限购片区、户籍和限新购等情况，具体细节并未明细，同时提出随市场变化重点片区范围动态调整。 看似不经意，真话君则以为最高明。
宗旨是遏制投机炒房，社保、流水等不去明确就代表着都可以作为需要的审查选项，限制你能不能买，远比去要求你要怎么去买有力度。而且可以规避操作风险，深圳、东莞反复的打补丁便是如此，越明确的规则便给了炒房者越明确的漏洞，“打新”“打自持”这样啼笑皆非便是这样造成的。 而惠州新政的看似无招实际上却是代表着所有招都可以用，也更能够应对市场的变化和足够的自我优化的空间。 再有就是对于企业拿地、市民购房原则性的问题更加明了： 1、严审企业购地资金来源，超出“三道红线”房企禁止参与土地招拍挂。 2、严查市民购房资金来源，禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款 严格限售、区域限购，以及对企业拿地、市民购房资金的审查，第一次从明面政策上解决了企业和购房群体的基础筛选。 对于入惠购房市民，厘清了你是谁，你是做什么的问题；对于房企，欢迎来惠投资拿地，但你到底是个怎样的企业？都得看清楚你是谁才能进来。 这意味着惠州的楼市调控绕开了很多城市的发力点，不再去思考解决：不准你来买，除非你满足这样的条件问题；而是着手于：你怎么来买都可以，但是要遵守我的游戏规则！ 如此，高下立判。

限地价、限房价都是悖论，诛预期才是上兵 如果只是对于交易、怎么交易问题的厘清，真话君不会这样奉上“彩虹屁”，让我最为惊喜的还在政策的诛心。 毫不夸张地讲，《通知》全文1286字，妥妥地就是一把厚黑学范文教程。 必须再一次重申一个观点就是：稳地价、稳房价，限是限不住的，开发企业和投机购房者总能找到漏洞，终究还是得看投资企业怎么看，购房者怎么想；而终极的方法就是稳预期，乃至降预期。你对在这个地方拿地、在这个地方炒房死心了，自然就平静了。 当然，内地的长沙经验告诉我们，如若抡起斧头一顿猛砸也是可以实现的，但是对于身处大湾区的惠州，恰逢历史机遇期，一剑封喉太不明智，多个城市的血泪教训正在鞭笞着看客。

一面要讲政治，一面要发展，怎么融合？惠州新政还真的找着了道道。 从《通知》内容可以读到这两个价值点： 一是对于购房者而言：房价是可以降的！ 如果没有记错的话，这应该是首次有地方政府官方文件明确这一条款内容。 投机者之所以会疯狂，就在于房价不可降低属性（这里不含企业营销折扣优惠形式），政府的基调永远是平稳增长，企业则是不能也不敢降价，购房者则认死理：房价只可能涨。但是惠州新政给正式给市场释放了新信号，也能从根本上让购房群体有了多一度思考。 觉得不容易买到，投资客肯定一定会想方设法去买；只有让投资客煎熬能不能买，才能真正诛心，让理性回归。 二是对于投资企业而言：土地价格上涨和房价涨跌是可以分开的！ 如果说年初博罗石湾地块溢价翻番，楼面价格破8500元/平方米是技术操作失策；那7月金山湖地块配建大规模人才房面积后依然高溢价则只能说是企业预期太好，城市发展太凶猛来解释了。 但以后实施地块出让住宅销售限价，也意味着企业竞夺溢价将不会被计算在最终的备案售价范围。前期高溢价拿地的企业进入销售周期也必将面临更加刚性的价格形成机制，这也意味着自己豪赌明天夺来的“地王”含着泪也要平静地甩出去。 企业也能够有更多一度思考。 写在最后的几句话： 回归惠州调控新政本身，1286个字基本表达了惠州对于房地产行业发展所有的态度和决心， 看不懂的人始终看不懂，看得懂的人也不一定会这么做，只有经历过苦楚，才能真正学会做人。 三道红线下，有企业断臂收缩，适可而止，也有企业仍旧大胆无畏，豪赌明天，是非成败，只有等到了那个明天才能见分晓。 惠州调控新政亦然，对于一开始就想着研究政策钻漏洞的人而言，文字堵不住，那就看疗效。 市场不会太哀嚎，但开发企业们一定不会太好过！
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