惠州加速5线10站高铁新城建设 ，房企扎堆布局

从2016年站线信息披露的喜悦，到今日迎来赣深高铁通车，梦想照进现实，惠州主城区正式进入高铁时代。

从今以后，惠州⇋深圳，最快仅需30分钟！惠州⇋东莞，最快仅需16分钟！惠州北⇋广州东，最快仅需1小时27分！惠州⇋赣州，最快仅需1小时18分！
赣深高铁体验感如何？

一起来看！乘坐体验：10点45分从惠州北站发出，前往深圳北站，中间只停了东莞南（15分钟就到达东莞南），11点10分即可到达深圳北。                  
         

不只是赣深高铁，还有正在建设中的广汕高铁，规划中的深汕高铁、广河高铁，以及通车运行多年的厦深高铁站线布局，惠州未来将迎来5线10站的高铁站线格局，高铁新城建设成为社会经济发展新引擎。

对惠州而言，在加速“融深融湾”进程里，轨道交通利好的兑现显然带来了足够多的机遇，但10个站点散布全市各地，高铁交通难以合力，这也为高铁新城的构建带来了难题。

如何将轨道的利好落实到城市的建设发展中？惠州依托城市新中心金山新城的建设，融合惠城南站构建产城人融合发展新城无疑迈出了新步伐。通过高站位规划重点打造城市综合交通枢纽，谋划产业园区和建立人才引入机制，在新城筑好巢，依托高铁衔接真正引入“金凤凰”。

1

高铁利好吸引开发商扎堆布局

看惠州高铁新城的建设发展进程，还得从2016年说起。时年年中，中铁第四勘察设计院公示《新建赣州至深圳客运专线环境影响报告书》，一同公示的赣深高铁规划图明确站线定位，惠州设置博罗北站和惠州北站，预留仲恺站。

差不多在同时，《广州至汕尾客运专线地质勘察监理招标公告》发布，广汕高铁在惠州设置罗浮山、博罗、惠城南、惠东南四站。

叠加早已通车运行多年的厦深高铁站线布局，惠州一举实现“三线九站”的高铁格局。综合近两年陆续规划确定的深汕高铁和广河高铁的站线走位，惠州单城“五线十站”的高铁大市格局基本成型。

细数各高铁站点，惠城、仲恺、惠阳、博罗、惠东和龙门六个县区均有布局。从各区域的发展实际来看，高铁站点的布局带来新的城市发展引擎，县区也围绕高铁设站利好，加速发力高铁新城建设。

“高铁站线密集，站点分散，高铁新城的建设要做好取舍，做好规划引导。”城市规划专家、深圳城市空间规划设计有限公司朱枫介绍，惠州多线站的高铁布局基础很好，但要警惕，不能一拥而上，而是要有偏重，聚合力量进行打造。

朱枫介绍，高铁轨道只是一种交通连接工具，服务于人流、物流和要素的交互，只有做好规划和指引，才能真正让高铁导流的各类型生产要素服务于既定的城市功能建设和产业发展，才能真正引导市场资本良性发展。

以即将通车的赣深高铁惠州北站为例，站线一经确定，区域高铁新城建设便进入“快车道”，新城的发展方向和定位迅速明确。2017底，《惠州高铁北站地区分区规划（含核心区概念性城市设计）》（草案）公示；2019年中，《惠州高铁北站片区控制性详细规划》（草案）公示，明确区域将构建城市综合交通枢纽与连通大湾区门户、百里高铁创新产业带的总部集聚区，引导创新产业集聚，建设城市示范区。

然而，资本的嗅觉仍然快上一步。

2017年11月，北站区域的小金口汤泉片区三宗地块挂牌出让，星河地产、保利地产和领地集团分别以219%、182%和250%的高溢价拿地，最高楼面价一举突破了6320元/平方米。在随后的几年，中海地产、雅居乐集团、合能地产、龙湖地产、万科集团、旭辉地产等十余家规模房企扎堆进驻，区域迎来房地产开发浪潮。

倚靠高铁通车，惠州即将全面融入“广深半小时经济生活圈”，惠州北站布局的开发企业开发建设的住宅小区也得到了消费者的认可，销售情况较为可观，但仍难掩区域配套设施落后、产业发展滞后的现状。

2

筑巢引凤探索发展新路子

随着高铁站线划定，惠州的建城史也从逐水而居，逐步进入到轨道交通节点带动新城集聚发展，迈入城市扩容提质的新进程。

从既有的城市发展进程来看，惠州经验尚浅，这在惠州站片区的发展历程里已表现清晰。自1992年建成使用，作为惠州市境内综合规模最大的交通枢纽，尽管经历了近30年的发展变迁，周边片区的产城聚集发展仍然保持着初始状态。

再聚焦到已运行多时的厦深高铁，在惠州南站，虽然从2013年底通车以来已经历近10年的发展周期，但该片区范围内除了房地产开发企业零星布局的星河丹堤、星河荣耀、昶园，以及碧桂园南站新城等楼盘，区域发展并未形成集聚的新城形态。

“惠州的高铁站线布局对于城市的发展既是机遇也是挑战，要发挥好轨道交通能效推动产城人融合发展，政府除了要规划引导有取舍，还需要主动赋能，规划和布局产业功能。”教授级高级规划师、华南理工大学建筑设计研究院副总规划师姜洪庆介绍，轨道交通对于城市发展的最大意义是聚合、中转集散，而惠州的“五线十站”实际是对这种属性的一种分散，对于交通枢纽的打造是个挑战。

姜洪庆同时表示，要打造高铁新城，地方政府首先一定不能盯着区域的土地来创收，而是要整明白应该为此做什么。赋予怎样的城市属性和功能，规划怎样的产业定位，构建怎样的基础配套体系，只有扎扎实实地把巢筑好，才能真正引来“金凤凰”。

全市高铁站线布局遍地开花背景下，惠州也保持着足够的冷静。在今年8月公示的《惠州市综合交通运输“十四五”发展规划（征求意见稿）》明确，惠州未来将规划形成“四主七辅”铁路枢纽体系，高水平建成赣深铁路惠州北站和广汕铁路惠城南站综合交通枢纽，夯实惠州在大湾区的重要铁路枢纽地位，实现惠州—广州、惠州—深圳30分钟互通。

[size=0.28]赣深铁路惠州北站、广汕铁路惠城南站成为发力重点。惠州市自然资源局相关负责人在受访时就直言，城市建设不能摊大饼，高铁新城的建设更是如此，不能撒胡椒面，得有重点，把资源要素往一处用，劲往一处使，一起形成发展合力，把新城建设好。

[size=0.28]结合惠州“沿江向海”的发展策略，金山新城的高站位谋划，惠城南站片区新城建设正在提速发展。在交通的衔接上，规划设置仲恺联络线完成广汕高铁和赣深高铁的连接，打通惠城南站连接深圳的通道；在产业布局层面，调整湖山片区控规打造5G及光电子新型产业园；在人才引入环节，加大人才房和保障房配建保障人才落户发展……

截至当前，新城片区已吸引了天安数码城、信利康，印象城、读者产业园，以及华润、保利、中海等众多产业项目及企业深耕发展。叠加高铁站线的利好加持，已然构建起了产城人融合发展的新城雏形。

3

科学规划是高铁新城高质量发展基础

[size=0.28]放眼国内外的高铁交通布局，惠州一城“五线十站”的高铁格局都是一个非常突出的存在。随着高铁站线规划陆续迎来通车运行，惠州将全面融入“广深半小时经济生活圈”。

[size=0.28]高铁站点带来高铁新城的发展期待，捕捉发展机遇信息最敏锐的房地产开发企业成了拓荒牛。以即将通车运行的赣深高铁惠州北站为例，自2016年中站线信息披露，开发企业从2017年便开始了密集的布局进程，中海、保利、万科、龙湖等十余家规模房企扎堆涌入，现代住宅小区如雨后春笋。

[size=0.28]但这并非好现象。

[size=0.28]梳理既有高铁新城建设经验，在全国首轮高铁站线建设进程里，随着武广、成渝、西兰等高铁线路运行，西安、株洲、阜阳等多个城市迎来高铁新城规划建设，建设过程中均无一例外出现了房地产先行局面，由于产业发展难以匹配，新城逐渐空城化。

[size=0.28]经验和教训在前，正在加速迎来高铁轨道交通利好兑现的惠州该如何发展？笔者认为从目前的发展策略来看，惠州融合新城市中心构建加持，重点打造惠城南站新城片区的理念值得肯定，将城市“沿江向海”发展的城市策略与高铁枢纽及综合交通轨道相结合，加速产业园区规划建设和人才引入机制的构建，引导新城产城人融合发展，无论是从规划引导和实施路径的选择上都思路清晰。

[size=0.28]但也要看到惠城南站的特殊性，城市所赋予的城市功能和产业规划实际上也是既定的城市策略，新会展中心、健康城等众多城市发展要素集聚，与高铁站功能相互成就，这是其他站点无法比拟的。

[size=0.28]其他站点该如何发展？笔者认为尽管惠城南站具有其独特性，但仍有众多值得借鉴的地方。首先是要强化统筹规划，迅速划定高铁新城片区范围，制定好高铁新城发展策略，分板块、分步骤前瞻做好规划，明确区域的产业发展策略、住宅商业开发和新城风貌引导，引导资本有序有节奏进入投资和发展。

[size=0.28]与此同时，结合房地产开发相较于其他产业的集聚发展更为迅速的局面，在统筹规划有序引入房地产开发的同时，也要设定好相应的人才房、保障房配建规模，确保未来产业进驻后人才落户能够得到保障，避免因房地产的过度开发和流转增高住房成本而制约未来产业的发展空间。

[size=0.28]此外，笔者认为惠州政府层面还需进一步厘清高铁新城建设所承担的责任。在强化土地开发和企业配建的同时，按照既定节奏不断地完善新城的基础设施建设，完善区域道路交通接驳，新建医院、学校等设施，不断完善新城生活，引导区域产城人融合发展。

来源：南方+，网络，采用旨在分享，如有侵权，请联系删除。